投资or移民，看店必看的10份文件

无论是拿身份，还是投资，经营自己的小生意，通常是很多人的首选。在上一期中，我们介绍了看店必问的15个问题。当我们看过店，并且和店主沟通过15个问题后，至少可以清楚的了解生意是如何经营的，这会有助您代入店主的角色，来分析是否愿意进一步深入考察此店。

如果您对看店和与店主的沟通都非常满意，千万不要冲动的立即出价，签合同。您还需要考察以下的10个文件，来核实店主和您介绍的情况是否一致。

看店必须考察的10个文件

完整的租约-The full copy of lease and disclosure statement.

2个财年的盈亏表-Profit and loss report for 2 years.

员工排班表-Copy of staff roster and break down of wages.

设备清单-Copy of equipment list.

最近的房租收据-Copy of latest rent invoice.

水电煤气单-Copy of utility bills.

经营许可资质-Copy of any license or permits required to operate.

近期供货商发票-Copy of latest supplier invoices

近期库存清单或者库存价值证明-Current stock list or indication of stock levels.

未来生意已预订的业务或者订单-Information on any future bookings or orders

当您考察了所有的文件之后，才会有足够的依据来决定您的报价。以上的10个文件，大部分专业性比较强，尤其是对于刚登陆的投资移民或者首次购买小生意的学生，不知道如何下手，文件的考察重点又在哪里，这个时候您需要聘请专业的会计和律师，给您相关的专业意见。以下是小编为您整理的部分专业讲解，一起往下看吧！

1、完整的租约Full Copy of Lease Contract

首先，要了解租约长度，是否要必要增加租约长度，以防止租约结束后 无法续订，必须搬离商铺；其次，了解租约押金额度，一方面确保自己有经济能力承受，另一方面确保不会过高而导致以后转租时找不到新租客；了解除租金外的，杂费明细，以确保无隐藏费用，了解运营成本；再者，了解店铺情况，以确保租客对房屋的维护和维修责任以及未有违章行为、违章行为、法律诉讼 曾经发生、正在发生；最后，了解租约合法性，以确保转租后应享有的租客权利，否有装修、维护、粉刷等特殊要求，是否有特殊条款、隐藏条款。

2、两年盈亏表Profit and Loss Report

首先，拿到盈亏表的时候先看一下毛利和净利的指标。不同的行业有不同的benchmark，通常小生意都不可以相差太多，否则可能引起税务局的注意。然后，我们需要关注的是费用，费用里面的房租，人工和outgoing基本就涵盖了大部分的费用。结合营业额，基本可以粗算生意的利润。

房租，可以通过租约和最近一次的交费收据来确认。

人工，通常控制在25%－30% 是比较理想的状态。这里需要注意的是，人工工资要满足Farework的最低标准，不同行业，不同职位，不同年龄的最低标准都不同。员工Payroll也要有专门的软件，每个季度上报税局。

Outgoing， 包括水，电，煤气费用，一般通过账单可以了解清楚。

最后注意一点就是，如果生意价格低于45万，根据最新的法律，店主需要提供Section 52。

3、经营许可和资质 License of Permits

购买生意时，所需要的相关证件，不同的生意类别，会涉及到不同的证件：

生意名字注册证书；

商标注册证书；

食品卫生牌；

酒牌；

酒吧执照；

加盟店许可；

特定行业经营许可证。

如果证件未能顺利、成功转让。 将视为非法经营，会面临不同程度的罚款、甚至禁止营业的惩罚。所以在购买生意前，务必做好充分的了解。

4、未来的生意订单Any future Bookings or Orders

对于很多买家来说，最重要的问题是－生意是否有提升的潜力。所以卖家要尽可能的配合买家来了解这一情况。

买家根据购买生意类型的不同，您可以像卖家要求，提供未来已付款项的订单情况，您的会计会结合最近几年的平均增长，未来已付订金的预约服务或合同或者正在谈判中的合同进行分析。

很多买家和卖家只专注于过去的财物情况，因为这是唯一现有并且可以考察，依赖的数据。但同时也千万不要忘记考虑以上提到的内容。

5、出价阶段的注意事项

在结合以上所有的信息基础上，如果您仍然对生意感兴趣，就可以进行下一步——出价。

在正式签署出价协议和交定金之前，您务必确认已收到Section 52， 并且在买家栏里签字。52号文件叫Section 52，它是关于小生意买卖的一份正式文件。它主要作用是让那些小生意的买家对所够买生意的财务状况，经营范围以及经营时间有一个全面的了解。

根据2018年的新规定，如果小生意卖价低于45万，就必须要出这样一个文件。这个文件是一个法律文件，就是如果你要是买了这个生意的总额在45万以下，是必须要由卖家提供给买家，关于整个生意的信息以及卖家的信息。

52号文件主要包含以下6大内容：

卖家的信息；

买家的信息；

生意的信息；

卖家2-3年生意运营相关报告；

卖家宣称，就是宣称这个东西是真实有效的；

买家对于这个52号文件的签字认可。

这个东西对于买家来说非常重要的一点就在于它有包含小生意的这两年的财务报表信息，运营状况。现在改革之后变成3年了，就是如果你这个生意经营了很多年，它界定的是3年，包括前2个完整财政年度和目前所在财政年度的部分财务报表，包括所有的收入、成本、费用、人工一些东西，非常明确的东西都在里边。可以给买家一个非常宏观具体的了解。

在确认阅读并且签字Section 52之后，我们需要签署Heads Of Agreement 提前协议。这是一份具有法律约束力并且没有冷静期的法律文件，不仅会呈现您对生意的报价，同时包括是否贷款，是否试店，是否有培训期，是否转生意名称等特别条款。所以建议买家在签署协议之前和自己的生意律师进行充分的讨论。

在签署Section 52和提前协议的同时，买家需要同时支付10%生意价格作为定金，交付到生意中介的信用账户内。当小生意卖主在规定时间内，同意并签署了这份协议后，协议生效，接下来就全权由双方律师代理签署正式合同以及转租约等手续。

如果您对买生意的流程或者具体细节有任何问题，欢迎扫描下方二维码，添加盛大生意顾问进行咨询。