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浅谈折旧性质的变化

投资者应充分了解最近的折旧政策变化,以便最大限度地为投资物业来减税。

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尽管发生了变化,折旧要求依然强劲

在2015-16财年,只有不到300万房产投资者申请了与出租房产相关的扣除额,在这些投资者中,1381138人申报扣除的资本项目平均为$2326。与2014-15财年申报的资本项目平均扣除额相比,这一数字增加了2.71%。

ATO统计数据显示,2015-16财年,200多万房地产投资者平均申请1324项厂房和设备折旧扣除。与2014年至2015年期间扣除的工厂和设备平均费用相比,这一数字增加了3.92%。投资者申报的总平均折旧扣除额在2015-16财年为$3650。

随着2017年11月二手房产中发现的厂房和设备的折旧法规的变化,统计数据变得十分有趣。2016-17年度,我们发现总平均折旧索赔略有下降,为$8972。然而,这种下降在一定程度上是由于一些较老的物业,它们都已接近其40年的有效寿命。尽管折旧法已经发生了变化,我们仍然发现我们的客户在2017-18财年中,所有住宅物业的平均扣除额为$8893。

此外,折旧法变化直接影响的二手房,即2017年5月9日晚上7:30后交易的二手房,在2017-18财年的平均索赔额仍为$5033。

修改后的立法有利于房屋翻修者

根据CoreLogic的数据,在澳大利亚,翻新物业已成为一个巨大的趋势,尤其是在东海岸,悉尼、墨尔本和布里斯班,近7%的交易是在翻新后不久完成的。CoreLogic的数据还显示,2017年出售的房产中,90%是盈利的。当投资者为了盈利而在相对较短的时间内购买、翻新和转售房产时,就会发生资产翻转。

2017年11月15日,参议院通过的一项法案改变了二手房产中既存设备的折旧方式。厂房和设备折旧包括所有可移动和机械资产,这些资产的折旧速度通常比建筑物快。该法案规定,在2017年5月9日晚上7:30以后购买二手住宅的投资者,不能要求对原有的厂房和设备进行折旧,除非该物业已进行了大量翻新或是被认定为全新。

depreciation 图片来源:wikimedia commons

以下是一些结构和非结构工程的例子,结合起来,可以认为是实质性的财产翻转:

• 结构:改变、拆除或更换基础、地板、支撑墙或其部分(内部或外部),提升或改造屋顶;更换现有砖砌结构的窗户或门(单门或双门)。

• 非结构性:更换电线或水管;更换、移动或改变不支持的墙壁。

因此,如果一处房产在出售前被认为进行了大幅翻新,那么新业主可以对所有可移动和机械资产提出折旧。

建筑物结构的基本工程扣除,包括任何固定及不可移动资产,均不受新法例影响,一般占可申索总金额的85%至90%。现在的投资者可以继续为现有的和新增加的项目申请这些扣除额。

为了证明这一点,我们看一个例子:一个投资者最近购买了一栋1973年建造的二手房。这处房产最近刚翻修过。针对改造的范围,折旧评估公司可以评估物业为基本翻新,允许新业主申报所有工厂和设备的折旧,以及新的工程项目。

此外,在对他们的检查中,折旧评估公司发现在1998年还有一个小小的延伸发现,因为基本工程扣除不受法律变化的影响,现在的业主能够为这次改造索赔,即使它是20年前由以前的业主完成的。

下表显示了该特定客户对工厂的设备折旧和基本工程的索赔扣除:

起始价值 折旧率 第一年抵扣额
空调 – 分式系统 2941 20% 588
自动车库门 188 100% 188
车库门自动电机 765 18.75% 143
浴室配件(独立式) 129 100% 129
百叶窗 978 18.75% 183
地毯 1913 20% 383
吊扇 1205 18.75% 226
洗碗机 1765 20% 353
排气风扇 518 18.75% 97
垃圾桶 299 100% 299
热水系统 2294 16.7% 383
灯罩 522 18.75% 98
油烟机 824 18.75% 155
烟雾警报器 618 18.75% 116
炉具 3176 16.7% 530
合计场地设备总值(40号条例) 18135 3871
基本工程(2018年43号条例) 90560 2.5% 2264
基本工程(1998年43号条例) 84600 2.5% 2115
第一年扣除总额 8250

如表所示,折旧评估公司确定了$8250为新业主在基本工程和折旧中的扣除额。

翻新自己的租赁物业的投资者必须注意,他们可能会移除那些剩余未扣除价值的建筑物或资产。当资产被移除时,这可以作为全额扣除。

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