住宅投资市场剧震 「父母型」投资人压力巨大

据《澳洲人报》报导，随着公寓市场出现钜额亏损，澳洲众多小型房地产投资人——尤其是「妈妈爸爸型」持有人——正面临前所未有的财务挑战。阿尔巴尼斯政府启动税制检讨，资本利得税、退休金课税与家庭信托架构成为潜在改革焦点。

Impact Property Group 执行长 Maxwell Shifman 指出，当前亏损多集中于「品质较低、专供投资用途」的公寓产品，而非自住型物业。他补充：「不少投资人长期以负扣税模式持有，虽持续缴纳税费并负担维护成本，最终却仍亏本出售，平均持有期长达八年半。」

尽管利率不断下调，且租赁市场需求强劲（空置率逼近 1%），悉尼与墨尔本的公寓价格仍未止跌反弹。专家表示，按理应是「捡便宜」的机会，却因潜在税改与市场结构风险使投资人愈加审慎观望。

备受关注的还包括即将于7月上路的「Division 296」未实现资本利得税，该政策针对自管式退休金帐户中超过300万澳元部份的帐面收益课税，尽管影响范围初期有限，却释放出政府意图对不动产增值进行课征的新讯号。

财政部长Jim Chalmers已排除调整遗产税与自住房产课税的可能性，但市场普遍认为资本利得税改革势在必行。根据现行制度，物业持有超过一年可享50%税务折扣，未来极可能缩减甚至取消。

SQM Research主管Louis Christopher指出：「不排除政府也会对负扣税制度动手，但当前最有可能调整的就是资本利得税。」

对高资产族群而言，家庭信托正成为热门避税工具。多家理财公司建议客户将资产自自管退休金转入信托架构中，以避免未实现帐面利得课税，并保有更灵活的税务安排。

维州为全澳地产税负最重区域之一，目前实施逾十项针对房产的地方法规，其中多数为近年新增。尽管墨尔本拥有逾500万人口，但房价涨幅在五大首府城市中敬陪末座，公寓市场更创1990年代以来最差表现。

业界担忧，一旦税改节奏过快，削弱私人租赁市场的承载能力。「妈妈爸爸型」小型投资人为租屋体系的重要支柱，其投资意愿若受到打击，租金与住房压力恐将更加恶化。

这场围绕课税公平、财政责任与住宅权益的对话，才刚刚开始。

责任编辑：若曦