房地产投资一直是澳洲人的首选，儿子这些年对公寓和house均有投资，公寓租金回报尚可，但资本升值明显慢于House。不断上涨的工资所得税和负扣税利好的将尽，促使投资的再选择从追求现金流转向更看重资本增值的House。

然而，在大悉尼地区，新建的House只存在于新开发的偏远地区；老城区中开发商建的House可以说绝尘，多为业主自拆自建。地段较好的区域，市场上流通的多是老房或翻新房，价格动辄相差几十万甚至上百万。在土地日益稀缺而市场又持续偏好独立住宅的背景下，共享一面墙、 却各自独立的Duplex应运而生，成为一种折中的高效形态。

早在上世纪，悉尼部分老城区就存在两户共墙的Semi house，多为单层平房，地块狭小。我曾见过一幢Semi house，两户之间的隔墙甚至未封到顶，留有二三十厘米的空隙，隔壁动静清晰可闻。相比之下，如今的Duplex无论在设计还是居住体验上，都早已不可同日而语，甚至于十多年前的Duplex，也已更新换代了。

从开发逻辑看，Duplex几乎是一门“可计算的生意”。当前的建造成本是50万打底，品质较高的六七十万或更高。一般来说，开发商买下一幢旧House，拆掉后重建成两个Duplex，单个Duplex的售价通常已超过原房价，整体出售后往往实现翻倍并附带溢价。开发商的智慧在于拿下哪个区的旧House，只要融资顺畅，工期控制在大半年以内，盈利就相对确定。目前市场上不乏在建房停工甚至开发商破产的案例，但Duplex项目鲜有烂尾。既然市场上Duplex这么有需求，政府又能在不扩大土地供应的前提下，提高住房密度，各地Council也乐见其成，纷纷简化审批手续，推波助澜。

在设计上，Duplex逐渐形成一套“标准化语言”。占地300至350平方米之间，少数是400多平方米，整体呈狭长布局。楼下通常为车库、卧室、洗衣房和厕所分列两侧，然后直通开放式厨房和客厅，外达一个有屋顶的户外餐厅。楼上则过道紧挨共用墙，另一边是三至四个卧室加一个客厅。

同House相比，Duplex就是单车库和花园面积小，户外餐区空间也略为收缩。但相比于原House，Duplex因采用双层结构，室内面积往往反而更大，再加上新房配置与设计感，屋内居住体验已超过旧House。

对那些无暇翻旧House、又希望坐拥新居的买家而言，Duplex正迅速成为“新宠”。十多年前尚属新鲜的厨房中岛台（Island）现以成标配·，食品储藏室(Pantry)已从奢侈配置变为心理刚需；主卧内的步入式衣帽间(Ensuite)提升了生活的仪式感；花园前的户外餐区(Alfresco)则为家庭聚会和休闲开辟了新的空间。这四大特点成为Duplex的四大支柱。部分高端项目甚至下挖地下室，配置多车位与家庭影院，地上二层再加电梯，美奂美仑，风光无限。中国大陆习惯将House称为别墅，Duplex也被华人中介赋予一个更具吸引力的名字——“双拼别墅”。

接下来，是一段颇具现实意味的看房经历。

我和儿子先是看中了一套四房Duplex，位于一安静的尽头路，无泳池，街景宜人。我们前后看了两次，中介也让我们看了隔壁刚卖掉的另一半Duplex。我们当即给出了稍低于隔壁已成交房源的报价。正当双方律师沟通推进时，突然横向杀出一买家，在相同的出价下，我们放弃冷静期，并加价1000元，但对方却施出二个星期成交的绝招。要知道，银行在成交前的准备工作最快也要三个星期，也不知对方是否用非银行贷款的交易形式作为成交方式，卖家急于落袋为安，最终弃我择他。

我们看中的第二套Duplex街道位置也很好，又是北向的后院，也无游泳池，虽说主卧内无步入式衣帽间，但有很宽敞的入墙式衣柜，最大的亮点是双砖房。按照市场行情，这处房产应值220万。中介称卖家心理价位220万，但他建议卖210万。我们当即出价213万并表示可立即成交。中介知会卖主后，说可以成交。正当我们以为捡了个便宜时，中介通知我们说，有另一买家出价220万，并已支付10万定金至信托帐户，问我们如何。我们也不知中介和卖家玩的是什么把戏，卖家的底价和中介的开价已有些离谱，一等你谈妥，又半路杀出个砸10万入场的买家。真假难辨之下，我们选择止步于217万——超过心理预期的价格，不再跟进。

这一过程中，我们也遇到了最“特别”的中介，此公不穿西装，不开豪车。房子前不竖广告，屋中没有家具。A房谈崩后，他又介绍我们买隔壁的B房，称B房比A房位置好，因它隔壁是平房。我们一查，广告上B房早已在数月前售出，再询问便杳无音讯。纽省政府公平交易署虽已推出违规中介查询机制，但现实中的信息不对称，依然无处不在。

第三套房源颇具亮点，不单本街道亮丽，且并排而向的五条街道也同此风景，成为所在小区里最出众的地段。另外，该街道路缘为少见的弧形（Rolled curb）,泊车极为便利。

一般来说，有弧形路缘的街道多分布在市郊，且处于幽静的住宅区，车流量少。如果你问起某一处弧形路缘的房产，中介首先不是告诉你房子如何，而是首先很得意地告诉你这是一处位于Rolledcurb的房产。

现在的Duplex设计大多是楼上的长度要短于楼下，且在临街一面设为主卧室，外面再配一个阳台，以增加房屋的美观。但此幢房屋设计亦颇为大胆，取消临街阳台，将楼上空间几乎完全拉平至与楼下等长，使主卧面积达28平方米，整屋室内面积约260平方米，在Duplex中极为少见。

除此而外，设计师在楼下的客厅和厨房上方留出挑空空间，并配以天窗，使自然光直达一层；二层走廊挑高至屋顶，配合五房宽敞卧室，整体空间显得开阔通透。

这个地段的房子我们估值是230万，卖家报价是235万。房屋检查师的质量检查报告标准分为三档，差、一般和好。此屋的检查结果是好，并且在屋顶上配有32块6瓦特太阳能板。

正犹豫之际，邻街一幢条件略逊的Duplex以244万成交。市场信号已然明确，我们随即接受卖方价格，但拒绝承担额外的一万多地税与Council费用，握手言欢。

我一直认为，一定价位下寻找的房子实无十全十美，能够买到十全七美的房子已是上乘。看到心仪的房子，要赶快出手，能够避免Auction的尽量避免Auction，即使多出几万块钱拿下来也是值得的。完美本就稀缺，关键在于取舍与判断，这次拿下的Duplex应该有十全八五美了。

一个有意思的现象是：人人喜欢林荫街道，却不喜欢自家院中大树。我们曾对一幢Duplex颇有好感，它的亮点是除了主人卧室拥有步入式衣帽间，另一卧房也有一个稍小一些的步入式衣帽间。但它的唯一败笔即是后院对面邻居院内有棵大树，树枝越过Fence，不但遮光，且树叶直接洒在游泳池中。就是这么一棵树，此Duplex低了十万拖了三个多月才脱手。

Duplex的买家多以自住，鲜有出租。我们买下后即出租，市场反应出乎意料。周一交割，周四上线招租，即有多人申请；周六开放看房，十组租客到场；下周一六组递交申请，其中两组主动加价。最终以每周1850澳元成交。租客甚至等不及NBN开通，提前入住。

此番买房经历，也促使我重新审视财富的积累。

在市场经济的运行中，人们总是在自觉和不自觉、主动或被动的驱动下，选择个人经济利益的最大化。问题在于，何种经济选择可以实现个人财富积累的最大化。

早年阅读《资本论》时，就曾对资本的运行能否消除贫富差距产生过一丝疑虑。工作后，这种疑问反而加深。直到2013年，法国经济学家托马斯·皮凯蒂《21世纪资本论》出版，才系统回答了这个问题。

皮凯蒂的过人之处在于他用18世纪至今的全球数据证明了资本收益率长期高于经济增长率。引而申之，既然资本收益率长期高于GDP的增长，那么更是高于个人的工资增长率。其二，作为个人财富积累的选择，除了工作（包括自营企业），房地产、股票、及各类金融资产成为绕不开的选择。

回到当下的澳洲市场，投资房产，即是对过去增长逻辑的延续，也是一种路径依赖。但最近联邦政府关于削减资本增值税优惠的政策讨论， 似乎将会成为现实。如是般，这类政策，是否会改变市场方向，抑或只是对既有趋势的短期扰动？

或许答案并不复杂。正如皮凯蒂所揭示的那样，资本回报的结构性优势，不会因短期政策而根本性逆转。

资本和权力，是社会运行的两翼：时而博弈，时而互补。在这样的框架之中，个体不可能永远处于胜者一方。但无论处于何种位置，至少应当看清规则——你参与的，究竟是一场怎样的游戏。

作者：唐 元