（澳洲生活網訊）中國買家在澳洲進行海外投資，不僅在購房置業方面大加出手，而且開始如同在中國一樣自己上項目，建公寓。勇於開拓的精神激勵在國外也要重建輝煌。
根據移民局的相關數據表示，2014年移民配額約為19萬人，而可選擇的新移民估計40%上首選悉尼定居，僅這一項增長就導致年住宅需求超過約4萬套。
加上過去十年所積累的住宅短缺量，短期內是無法達到平衡的，對住宅的需求遠遠高於目前實際悉尼每年開工新建住宅數量，供不應求的市場只會導致一個結果，就是價格高居難下。
有道是「十里不同風，百里不同俗」，由於澳中的國情相差實在是太大了，所以在此「繁榮世界」團隊為您簡單介紹在澳洲當開發商的一些要面對的事情：
做房屋開發，首先要佔有地盤。澳洲的土地所有權基本上分為三類：國家名下、公司名下和私人名下。新州政府釋放建地的工作就是由專門管理土地的部門部門操作。如目前在西北和西南區釋放出很多塊約500平方米的土地，供建築民宅使用，這裡的土地交易即是從國家所有轉為公司或個人擁有。拍賣或標價出售是出讓地塊的主要方式。一些小型開發商也會主動與房主聯繫，買下相鄰的兩三塊土地，用於聯合開發。
DA 「Development Application」的中文含義為「開發申請」。
作為開發商要蓋房子，第一步就是要在當地市政廳獲得開發申請的批准。DA獲批後，那個地盤的價值立刻就烏鴉變鳳凰了。一塊原來空蕩蕩的地塊，經DA批准後，多少套住宅可以新建，一個具體的計算成本和盈利的基數就有了。
在中國大陸批建房子需要跑規劃局、城建局，得要一大堆「局」的章子要蓋。澳洲相對簡單，進行DA審批的就是當地的市政府，也就是Local Council。地方市政內有專門部門是管房屋批建的，同時還根據當地的情況制定出長期的發展規劃，界定開發內容和限度，這就是Zoning。
比如某一區域是屬於住宅區、工廠區還是商業區。而住宅區還可再細分為是低密度人口、中密度人口，還是高密度人口。制定這個標準所涉及的方方面面很廣，比如中密度住宅區，配套的市政服務如：道路、交通、醫院、綠地和學校就要跟上，供水、電力配置也要到位。要滿足規劃中的入住人口使用。在更大的規劃建築方面，州一級政府可以直接介入，如跨區的大項目，這事兒就歸「規劃廳」（Planning Department）負責了。
審批DA的時間，各個市政府不一樣，新州平均DA的審批時間平均是200天，最快的也要150天，慢的都在270天以上，甚至還有一年以上的。
開發商中有買地然後自己做DA申報的，也有就喜歡買DA已經獲批的。買DA已經批准的開發商，關鍵是省心、省時間，拿到地盤馬上就可以破土動工了。有些開發商還兼有建築商的職能。
DA批准後還可以申請修改，這是另一個賺錢的門道。開發商之所以希望增加DA可批的建房數量意味著利潤得增加。
如：開發商在悉尼北區花了1000萬買下一塊地，DA批准可建50套公寓。每套房的成本中地價就是20萬。如果增加到60套，每套房的地價就下了。地價相對便宜了，但售價卻維持原樣獲得更多利潤。
DA獲批後，還要再申請建築許可「CC （Construction Certificate）」。
DA好比是立項，CC則是具體實施細則。DA主要涵蓋所批准得樓盤擬建多少套房：一房、二房、三房各佔比例多少；外觀，高度，配套設施和綠化道路等框架內容。CC就要求的很具體了，基本上就是施工圖的審查了。外觀等一旦批下來就不可以再改了，而建築過程中具體施工細節有可能做些修改。
再向市政繳納一筆「貢獻費」（Contribution Fee）後，就可以獲得CC證書。然後才可以正式的開工了。
一般做開發都會向銀行融資貸款。房地產開發現金流很重要。建100套房的地價加上建築成本，在悉尼好的區域， 4千萬以上很平常。再說，開發商還要看下一個項目的地盤，流動資金總是需要的，不會把手上的現金都壓在一個項目上。
買地的貸款是以該地盤做抵押，蓋樓的建築貸款不可能再用地做抵押，得拿出證明來。這個證明之一就是樓花預售，以及和建築商簽有固定價格的建築合同。
即使貸款批准，也不是全拿，而是視建築進度銀行分批發放。如第一筆貸款要在基礎完工後開始地面層的施工時才可獲得。當然，這並非絕對，要看開發商的信譽如何。
開發商如果沒有自己建築商就必須得選擇並邀請建築商來建房子，我們一般都通過招標的形式進行審核，通過評分找到性價比最好的。
在澳洲搞開發，建築是很重要的環節。外來戶的開發商能否控制住當地的建築過程，是能否成功關鍵的關鍵。一般會選擇好的項目經理，他會監督建築商的報價和施工情形，好的監理可以為開發商節約上百萬費用，這也是「繁榮世界」目前推出的服務強項。
在建築過程中經常會有些人到現場檢查，如市政管項目的人會來。他們檢查的內容很多：從所使用鋼筋的尺寸、澆灌水泥的標號及配比，到下雨污水的排放，什麼都管。
WorkCover他們主要查安全隱患。培訓上崗、安全通道、操作規則，甚至堆放材料。正因為WorkCover嚴格執法，所以澳洲的建築工地安全狀況總體應該是很不錯的。
千辛萬苦，歷時一年又半載，房子終於蓋好了。開發商等到與買家做交割（Settlement）。此時所蓋的建築必須要經市政驗收，合格後才可以住人，得到一份入住證書「OC（Occupation Certificate）」。
要拿到這份OC，開發商必須先拿到供水、供電、和防火等幾個重要的合格證明文件。有了OC，開發商才可以允許買家進到新居里進行驗房檢查。
如果開發商不想保留所開發的樓房給自己，那麼當所有預定客戶都最後交割了剩餘款項，這個樓盤才算銷售成功。然後就可以開始盤點利潤了。再獎勵一個世界游。
在澳洲做開發，足夠的資金加上有本地良好經驗的管理團隊，一步一個腳印，保質保量，應該是很不錯的一個發展事業。
作者：王沁心
「繁榮世界」——專業房產開發管理團隊
西人打理十年經驗重信守諾以客為本
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This post was last modified on 2017年12月5日 17:00
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