物業翻新真人秀The Block’s的啟示（三）

（澳洲生活網訊）全澳收視率極高的真人秀The Block』s 兩周前的拍賣結果讓所有的參賽者和觀眾大跌眼鏡。在5套翻新後拍賣的公寓中，僅有2套的成交價格讓參賽者獲得預期利潤，其餘參賽者在數月的奔忙後幾乎顆粒無收：參賽者的利潤，或者買家出價與保留價之間的差價最低只有1萬。

這一由9 頻道在2003年首次推出的真人秀為普通澳人展示物業翻新專長並以此迅速獲利提供了一個現場舞台。每組參賽者需要在12個星期內，利用主辦方提供的資金完成對指定物業的翻新後上市競拍。參賽者獲得競拍成交價與預先設定保留價之間的差價，優勝者還將額外獲得主辦方提供的10萬元獎金。

許多業內人士認為，最新的令人失望的拍賣結果在很大程度上和過於樂觀的保留價有關：競拍公寓的平均保留價高達150萬，而所在城區公寓的中位價僅50萬。當然，由主辦方設定的保留價是參賽者無法選擇和控制的，不過很多投資者在現實生活中往往會走入同樣的誤區：讓虛高的買入價侵蝕了利潤空間。

換言之，買對價格是好投資的前提之一，這不僅決定了盈利空間，而且會直接影響借貸能力。那如何確定價格的合理性？在大多數時候獨立估價師的報告可以為買家和賣家提供一個有益的參考。

買家中介PMC Property Consultants的創立人，擁有多年獨立估價師從業經驗的James Freudgmann分享了估價師的工作流程，並提供了投資翻新提升物業價值的一些實用建議。

給買家和賣家的提醒

近年來，自動評估模式越來越流行。業主可以在通過不同網站在網上訂購評估報告，但這些報告的準確度非常差，因為這些模式和桌面評估很相似，沒有人親自到現場考察，所計算的數據又完全基於銷售數據和當地市場的統計數據，因此並不能為物業的市場價值提供可靠的指示和參考。就我們的經驗，一些評估價值在75萬的物業最終認可的價值被修整下調的幅度高達25萬到30萬澳元。

要記住的是，每套物業都是獨特的，如果脫離了實地考察，僅僅依靠統計和銷售數據所評估出的價值肯定會和實際價值有很大出入。

如果你準備置業，應該考慮在出價前請專業人士對物業的真實市場價值做一個可靠的評估，確保不會支付不合理的高價。

如果你希望通過投資翻新獲利，那麼不妨象獨立估價師那樣思考，實施切實有效的翻新升值措施，給投資物業帶來實實在在的升值。

James Freudigmann擁有多年的獨立房產估價師從業經驗，目前是PMC Property Consultants買家中介的創立人和董事，專註於為投資新州和昆士蘭房產的買家提供獨立諮詢服務。

了解更多信息或諮詢買家中介服務，登錄www.pmcproperty.com.au/。電郵  enquiry@pmcproperty.com.au或致電0411 860 407 (新州)或0435 807 759（昆士蘭）。