買地建房策略關鍵招數（1） 了解買地建房的貸款結構

（澳洲生活網訊）在澳洲，買地建房（House and Land , H & L）是一個漸受歡迎的投資策略，基本操作是先買下一塊土地，再設計建房，好處是能利用土地帶來的升值機會，同時可根據自己的預算和偏好選擇設計和裝修方案。

不過，和所有的投資策略一樣，機會總是伴隨著風險。由於買地建房涉及較長的建房周期，風險控制直接影響著持有成本進而決定著投資收益。

澳洲知名房產投資公司Positive Real Estate的創始人和首席執行官Sam Saggers和項目收購經理Brennan Latimer就如何成功操作該策略分享一些實用建議。

 了解買地建房的貸款結構

買地建房最重要的環節就是貸款結構安排。Positive Real Estate（以下簡稱PRE）的經驗表明，很多投資者之所以在投資過程作陷入困境，完全是因為在操作前沒有真正理解買地建房的貸款結構。

和一般的樓花（Off the Plan）和建成物業的貸款不同，買地建房涉及兩份合同。一份是土地出售合同，另一份是建房合同。在大多數情況下，兩份合同的簽約主體是不一樣的。土地合同的賣方通常是開發商或房產代理中介，而建房合同則由客戶與由選定的建築商簽訂。有時候，大型建築商會同時簽訂兩份合同：作為房產代理中介出售土地，同時也提供相關的建房方案。

買地合同和建房合同都要求銀行貸款，並有可能獲得較高的貸款成數（貸款與土地/物業價值比，LVR）。

需要特別提醒的是，買家必須在建房之前完成土地的交付，也就是說取得土地產權，這意味著從土地交付開始，包括在整個建房過程中都要支付土地貸款利息，這是土地持有成本。一旦開始動工建房，建築商會和銀行以及買家聯繫，根據不同的施工節點安排支付建築進度款。

通常的建築進度付款節點如下：

• 地基和建築結構完成，支付25%款項；
• 磚瓦工程完成，支付25%；
• 內部工程完成；支付25%；
• 上鎖和修復完成；支付25%

如果買家的貸款成數低於90%，需要對兩份合同支付10%的首付，即相當於土地價格和建房價格的10%。至於建房合同，銀行通常會要求買家支付相關貸款的10%作為首付，以確保銀行對整個建築工程負責。同時，銀行每當完成對每個施工節點的付款，這筆款項都會計入貸款總額作為計息基礎，對投資者來說，這也成為投資資本金的一部分。

這也解釋了為什麼買地建房策略中，選對建築商如此重要。好的建築商不僅能保證質量，而且能最大限度地縮短工期從而將盡量降低持有成本。因為，施工期越長，作為買家需要支付的貸款利息越多。

Positive Real Estate在過去10年幫助上萬名客戶通過投資房產成功創富並實現了財務自由。客戶通過學習不同的投資策略，以及各種策略的實戰秘訣，獲得了行動的信心，並為財務自由之旅邁出了成功的第一步。

http://www.positiverealestate.com.au/about/investment-property-sourcing-team/brennan-latimer/ 

 Sam Saggers 是房產投資教育和指導服務公司Positive Real Estate Group的首席執行官，經過其手的房產交易總額超過了10億，他同時也是一名活躍的房產投資教育專家，著有多本地產投資專輯。

http://www.positiverealestate.com.au/about/sam-saggers/