如何淘到高回報高增值的投資物業（二）如何發現被低估的物業

（澳洲生活網訊）27歲擁有72套投資房產，28歲名下投資房產翻倍至150套，這聽上去似乎不可思議，但Nathan Birch做到了。作為全澳最成功的投資人之一，這位出生於西悉尼普通家庭的年輕人在24歲時辭去了工作，成為專職房產投資人，並隨後創立了B Invested Group，致力於幫助更多普通人實現投資致富的夢想。

Nathan Birch的投資策略簡單而獨特。他相信只有正現金流才是王道，並認為可以同時實現物業增值和高租金回報的雙重目標。他只專註於售價遠遠低於市場價值的物業，堅持認為這是降低風險、積累資產和賺取利潤的最快途徑。他投資的很多物業都位於名聲欠佳很多投資者遠而避之的城區，但正是這些物業為他創造了可觀的財富。

Nathan Birch的經歷也證明，勤奮和信譽是成功投資者的必備要素。以下是他分享的實戰要訣。

如何發現被低估的物業

關注掛牌價偏低的物業

這一點有些難度，因為很多中介為了吸引買家都會故意報低價格。但你還是能夠判斷這樣的報價只是一種策略，還是確有誠意。通常，如果中介對物業的評價非常負面，或者願意接受任何報價，都很可能是潛在目標。

保養或形象不佳的物業

如果物業缺乏保養，或形象欠佳，你有更大的可能談得一個更加優惠的價格。

位於名聲不佳區域的物業

我投資的一些物業所在城區名聲不好，但隨著時間的推移，這些區的人口結構和面貌都慢慢得到了改善，並漸漸擺脫了以往的糟糕形象。你還是可以在這些城區淘到一些價格適中，甚至低於市場價值的「合算」物業。遺憾的是，很多投資者都忽略了這些區域。

急於脫手的物業

有時候業主由於陷入財務困境或其他原因急於出售物業，這也是一個談判好價格的機會。

購買帶來強勁現金流的物業

根據我個人的投資經驗，產生正現金流的物業不僅能降低投資風險，而且能加快積累投資物業的進程。這一策略並不意味著要以放棄物業增值為代價。儘管很多投資專家認為租金回報和資本增值宛如魚和熊掌，不可兼得，但我的經驗表明，這兩點完全可以同時做到。

所謂強勁現金流意味著物業的租金收入至少能支付養房的所有成本，或者說達到不盈不虧。你沒有現金收入，但也不用從自己口袋中額外支付，也就是說投資房沒有花你一分錢。

從還貸能力的角度，這一策略在理論上讓你可以在風險偏好允許的範圍內不斷地投資，因為從銀行的角度，這樣做沒有影響你的還貸能力。當然，你的目標是在不犧牲增值的前提下，儘可能投資帶來正現金流的物業。要做到這一點，一是以力爭買價低於市場價值，同時爭取良好的租金收入。

如何快速計算現金流

現金流=租金收入-費用（房貸利息、房東和建築保險、物業管理費、市政費和保養費）

一般來說，要實現中性現金流，租金回報至少要在7%以上。我個人從來不接受回報率低於7%的物業

你的租金回報率足夠高嗎？

判斷租金回報率是否足夠高的一個快速方法是在目前貸款利率上再加1.5%，同時額外加1.5%以備費用。

假設房貸利率6%，要實現正現金流所需的租金回報應該是6%+1.5%+1.5%=9%。如果扣稅前的毛租金回報率為7%，那麼很可能剛好不賺不賠。

註：本文最初發表於《Your Investment Property 》2014年9月。翻譯轉載或作者許可。了解更多投資信息，登錄www.Binvested.com.au 或電郵admin@binvested.com.au聯繫 Binvested 團隊。