【繁榮世界】澳洲購買樓花安全操作指南（下）

（澳洲生活網訊）對於許多房產投資者來說，購買期房是進入房產市場眾多簡單易行的選擇之一。不幸的是，供求過度以及質量不佳是當前市場上存在的嚴重問題。購買期房風險過高並不令人吃驚。

周圍的朋友一直在問我們，怎樣才能減少購買樓花的風險？面對銷售中介熱情洋溢的推薦，以及令人目眩的宣傳攻勢，如何具有一雙慧眼能夠辨別後面是機會還是陷阱。「繁榮世界」特地結合《地產觀察者》的文章，給讀者一些建議。

買期房需要謹慎處理。但是，如果我們通過學習，以及理性的堅持一些市場前期調查，購買期房也不失為一個有價值的投資策略。

三、有可能出現的問題：

已完成公寓和單元房的詳細條款是不一樣的。一定要記住，你簽訂的合同暫時還不能得到當地政府認可，開發商還有權利更改合同信息。開發商的權利的具體信息必須在合同中得以詳細體現，並且開發商在合同中做的任何修改都不得影響房產價值。

為防止開發商做出的修改影響房產質量和價值，你一定要確定你可以終止合同並獲得退款。如果這些情況在合同中沒有體現，你可以做出要求。

1、項目的竣工日期推遲。合同應該明確列示項目的竣工時間。開發商可以有一些權利提前或推後——如果進展不順利有可能增加一年。如果開發商在延期之後的時間內還不能完成交付，那麼你有權獲得全額退款，而且這個情況必須在合同中體現出來。

2、項目失敗。在最壞的情況下，項目有可能失敗，你要確定此時你能得到退款。你的存款要保存在信託賬戶里，這賬戶能在事情不受控制時保證你的資金安全。另一個值得考證的問題是存款賬戶里的利息歸誰所有——你有權獲得百分之五十的份額。在銷售過程中，這個問題值得爭取。

四、怎樣減少風險？

1、如果到期時我資金不足怎麼辦？

這是很多期房投資者都會面臨的一個問題。一旦你簽訂了合同，你就必須在約定時間付款。如果你不能如期完成付款，你就面臨被迫銷售房產的境地（很有可能比你原始合同價格低不少），還有可能遭到開發商起訴。

確定簽訂合同之前你已經完全了解以下問題：

1、取得預批準是很困難的。貸款預批准需要你完成銷售合同，餘款要在結算時補齊。銀行都很保守，還不上的貸款是不可能存在的。他們通常只願意貸出一定數目的期房貸款，這樣就限制了你獲得預批准的可能。因為房產現在還不存在，期房獲得預批准真的很困難。

直到交付之前，你的預批准都不會成立。因為有不確定性，銀行通常會附加其他條款。不確定性包括市場走勢，利率，你個人的財務狀況等等。所有的這些都可能在項目竣工之前改變。

銀行可能會在你預批准期間施加時間限制，在需要還款時候也會對你的資金情況進行其他的考察。當他們真正貸款給你時，已經接近竣工日期了，金額取決於竣工時房產的市場價值，通常貸款可達房產價值的80%-90%。這意味著假如市場價格下跌或者房產價值低於你簽訂合同時的價值，你就會需要尋找其他方式來彌補差價，除非你能從其他銀行獲得更高的估價。

只有通過仔細的市場調查才能避免這種虧本情況的出現，但是即使做了調查還是要做好虧本的準備。結算時我們手頭上要有房產價值10%的資金，這樣即使市場價格下跌我們也不會陷入困境。

2、將來我的房產會有市場嗎？

評估該地區的房產供給以及人口增長幅度，然後就可以確定是否會供給過量或不足。以下是兩個需要調查的領域：

該區域還有那些正在建設的房產？看看在建設中或者計劃中的其他開發項目，比較地段，開發商，價格以及質量等等。調查開發項目的數量以及什麼因素會影響未來供給和需求的問題。

租房市場的客戶構成以及你房產是否具有吸引力。你要知道是哪些人組成了你的租房市場客戶群，並且你要確保你的房產在這些人群中具備足夠的吸引力。專業人士，學生以及空巢老人是三個組成公寓居住人群，他們對公寓的要求以及期望都不一樣。

3、房產價格合理嗎？

基於以上調查，你覺得開發商要求的房產價格合理嗎？期房價格可能超過通脹。

不要害怕公開談判，用市場數據以及與其他類似房產的比較來支持你的觀點。

你可能不能改變多少價格，但是，你可以通過要求升級裝修和設備、獲得你存款利息的一定份額或者完工時的出租保證來使你在該合同中得到更多好處。

五、最後的建議

不要小看了期房的價值，但是要學會聰明一點！

找一個在期房合同上有經驗的律師來詳細檢查你的合同。期房合同經常會對開發商有利，這絲毫不令人吃驚。

對於你自己要簽訂的合同一定要獲得完全的信息。如果你對房產的質量，市場需求以及你處理不利狀況的能力有百分之百的信心，那麼你就沒有任何理由拒絕購買期房啦！

作者：王沁心

供稿：「繁榮世界」——專業房產開發管理團隊

西人打理 十年經驗 重信守諾 以客為本

歡迎垂詢 0420585808 或leon@auprosworld.com