（澳洲生活網訊）在澳洲房地產市場，房價的高估已是司空見慣。在這篇文章中，筆者不再老生常談未知的房價增值回報，而是從租金回報入手，換一個角度來看尼房產投資的現狀與前景，畢竟租金回報是房產投資的另一大關鍵因素。
首先提供筆者的一個親身的租房經歷:Rhodes是近年來比較火爆的租房區域，今年7月份1房公寓的均價大概在580澳元每周左右，而到了9月，該價格已跳水至520澳元附近。2個多月近10%的租金下跌著實令筆者頗感意外。因為房租的起伏與房價有著密不可分的聯繫：當房價偏高時，理性的需求者會選擇租房，對租房市場的需求量增加會導致租金上揚；當租金升至一個高點時，理性的需求者會發現租房已不再划算，那麼他們會轉而選擇購房，這樣又會直接驅動房價的上升。因此合理的市場應是房價與租金循環上升的結果。然而實情呢？在房價不斷攀升的同時，租金市場不升反降，這一切說明了什麼？悉尼的房地產市場很有可能已經供過於求了。
筆者相信大多數近兩年來有過買房經歷的投資人士一定有過這樣深切的體會: 購房的前幾年，租金回報通常難以抵消各項雜費支出，而需要購買者付出額外的費用來彌補利息的空缺。這樣一來，不要說從租金中賺取收益，收支平衡已是不易。有人也許會說租金小虧不算什麼，資本增值才是大頭。的確，此兩種回報我們往往只能二選其一。然而，若真想從房價中攫取可觀利潤，也要考慮購房價格是否合理：第一,現在購買的期房價格通常都是2年後房產的交付價；第二，新房出售時已然成為二手房。
既然房產投資的租金回報如此不靠譜，那為何不尋找其他安全且高回報的投資方式呢？同樣是地產，同樣有租金與房價增值的雙重回報，購買工業型地產–倉庫，會否更能滿足投資者的需求呢？首先，倉庫可以立即出租，而無須等到房產交付。並且倉庫的租金回報是長期穩定的，租賃合同一簽就是5年，該租金回報也遠高於住房投資的5%租金回報，而這還是在扣除各項基本支出之後（例如銀行利息與倉庫維護費用等）。其次，倉庫的房價增值回報是極其可觀且合理的。由於悉尼房地產市場的火爆，以及悉尼城區的土地限制，這些佔地面積巨大且由個人持有的倉庫極有可能成為下一次投資熱點。
如此一來，選擇用於投資的倉庫地段就極為重要了。首先需要其區位優勢明顯，靠近各大主要交通樞紐，如機場與港口，另外，距離悉尼市中心也不能太遠。其次，該區域對倉庫應當有強烈需求，不僅是由於該區域適合做倉庫，更重要的是因為該區域對倉庫供應不足。第三，該區域的城市發展規劃也應是其一大參考因素。市政廳出於城市發展的考慮，必會在短期內重新審視這些倉庫的地理位置及其投資價值。
李嘉誠曾經說過：當所有人都衝進去的時候趕緊出來，所有人都不玩了再衝進去。而現在的房地產投資市場剛好應證了這一理論。當所有人都去投資住房的時候，明智的投資者應該出來，選擇一些更加保值，更加可靠的投資途徑，比如說還未被大眾所發現的倉庫投資！！！您，會是那個獨具慧眼的弄潮兒嗎?
作者： Oscar Liu
供稿：天際金融投資顧問
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This post was last modified on 2014年10月17日 13:38
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