悉尼公寓價格節節漲  亞資湧入土地市場方興未艾 

（澳洲生活網訊）全球知名諮詢公司Knight Frank最新公布的一份研究報告顯示，受益於低利率環境和若干重大基礎設施工程啟動，悉尼新公寓價格上財年錄得13年最大漲幅，開發用地市場也呈現量價齊升態勢，其中近4成土地被亞洲開發商囊括。

根據報告數據，在2013-14財年，悉尼公寓中價上漲了13.3%，是2001年以來的最大漲幅。同期悉尼共售出47,952套公寓，較前年增加了29%。市中心和南區的公寓最貴（每套中價68.85萬）；緊隨其後的是北區（$676,000）。悉尼市中心黃金地段全新高層公寓每平米單價已漲至2.5-3萬澳元。

儘管公寓供給有所改善，但空置率仍低於3%的市場均衡點，意味著租金仍處上漲通道。Knight Frank新州項目營銷總監Andrew Drury說，悉尼公寓市場的空置率自2012年10月以來一直保持在3%以下，而隨著新開發項目的不斷推出，「空置率最終會達到均衡點，在此之前我們預計租金將略微或適度上漲。」

Andrew Drury也證實投資需求是悉尼公寓市場的主要支撐。「從Knight Frank近期代理的公寓項目來看（如Waterloo區的Lilybelle, Camperdown區 HQ 和 Ultimo區的Edge），投資買家佔到了一半，他們中有自我管理退休金投資者，也有幫助子女購房的父母，還有不少是沖著新州新房印花稅優惠政策和補助政策的首次購房者。」

公寓市場的火爆也推高了土地成交。在截至8月的12個月中，悉尼大型住宅開發用地成交額達到27億，成交面積增長了68%，其中四成被海外開發商買下。

Knight Frank住宅研究部副總監Michelle Ciesielski說，悉尼在過去一年成交的住宅用地中，相當部分將開發高密度住宅，來自中國、馬來西亞和新加坡的亞洲開發商尤其活躍。

澳洲本土最活躍的土地收購買家是公寓開發商Meriton，最大的手筆包括以1.9億購入的Rosebery的前DEXUS商業園區；以6000萬購入為悉尼市中心234 Sussex Street的一棟可改建住宅的辦公大樓。

報告數據顯示，在悉尼大都市區範圍，每套公寓的平均土地成本為13.2萬；在市中心和南區，每套公寓的平均土地成本為17.3萬，而在北區，該數據為24.8萬。西北區的土地成本相對便宜，分攤至每套公寓的平均成本為10.5萬，不過最近成交地塊的平均價格已接近14萬。

按照建築諮詢公司Rawlinsons的數據，過去10年中公寓建築成本每年漲幅約4.5%，目前一套基本裝修多層公寓每平米的建造成本平均為2,015澳元，一套高端公寓平米的平均成本則接近3010澳元。

Knight Frank預計，悉尼公寓市場的本輪漲勢在短期內仍將持續（本財年首季錄得3.5%的季度漲幅），不過前提是利率在2015年中期前仍然維持在低位，新州人口仍將保持強勁增長。在中期隨著供給增加，漲勢將回落。