購買投資房七大注意事項

（澳洲生活網訊）澳洲房地產投資這方面的專家馬塔斯克（Michael Matusik）在《房地產觀察》上撰文，針對目前房產上市時經常打出的旗號——「絕佳投資機會」，提供了七種分析方法，並提醒眾多買家要對開發商與銷售商提供的信息進行認真的分析。

馬塔斯克稱，幾個星期前，布里斯本的內城區的一棟嶄新的公寓樓開發項目，在其光彩奪目的網頁上的「投資」欄目下，寫著：此地區的公寓房價值在2000年以來每年增長了10%，而且在此期間，房租漲了150%。此外，還寫道，當地的人口預計在未來25年里會增加約四倍。

但他表示，開發商所說的房價與房租都是指的中位數。中位數價格往往被新的開發商攪渾，以人為地提高價格，特別是在較小區域內。

事實上，在過去15年里，當地已經有很多的新開發工程了，在過去的十年里，每年房價增值毛利額有4.5%。而在過去的四年里，這裡的公寓房銷售價格幾乎沒有增長。

與此同時，在過去的兩年里，這裡的空置率幾乎翻了一番，從2%升高到了4%。兩卧室的公寓房和一卧室的公寓房租金甚至開始下跌。

現在，當地的工作大多數是半職。當地計划上馬的新公寓開發項目數量創下了歷史記錄。當地還有許多其他的開發機會。而人口的增長和移民的到來低於歷史平均水平。

總而言之，未來的10至15年很可能與過去的10年、20年大不相同。遷往內城區居住的趨勢確存在，這是不容置疑的。但是，遍地看到的建築工地上的吊塔，表明可能會出現公寓房供應的過剩。希望供過於求的局面不會持續太久。但這本身不是問題的要害。問題是，開發與銷售者提供的信息很少真實反映這樣的情況。

馬塔斯克表示，購房者應該自己認真地做調查，以下是買家在考慮買投資房時應該知道的七項事宜。

1. 分析銷售商所使用的時間段的數據。最好拿過去的一個周期來看，如過去的七年、還有最近的一年。盡量弄明白當地市場在周期中所處的位置。

2. 尋求再出售的證據。同樣的房產，不需經過修整，歷來的轉賣情況。不要去看中位數價。中位數價只適用於大的區域，比如一座城市。

3. 問一問誰在買、投資者與自住者的比例、買家們都來自何處？

4. 尋求租賃證據，根據至少兩個相互獨立的出處。給這些資料來源的地方打打電話，問他們曾經寫過什麼。問問房產將由誰來管理，還有租客的意向，是長期租還是短期？

5. 向開發商、銷售代理、地方政府發問，問問所打算購買的公寓樓周圍的開發規劃。視野是否將被擋住？樓與樓之間是否空間太小？是否有很多類似的樓在相互競爭？

6. 請求現時市場估價。股價師們往往把價值低報。他們的估價可能不準，他們有許多職業風險，因此低報估價讓他們有迴旋餘地。但是，儘管如此，你的出價不要超過估價師所報價的5%以上，除非你相信當地還有一些推動的因素（比如附近在建一所醫院，或者一所大學即將開張）。

7. 確保你所買的房產，在住房人口分組中的主要的六組中，有潛力被其中三組人來買或租。除此之外，馬塔斯克相信，還需要有一系列的標準規則，來衡量住房市場的表現，不論住房的位置，不論住房的類型。這將包括相同的時間段、相同的再售情況，相同的基本衡量指標——如單位面積的收益率，相同的依據當地的空置率情況計算毛租金收益率的方法。而且還需要定期地與獨立地對這些數據進行審計。