【繁榮世界】投資物業，理性好還是感性好？

（澳洲生活網訊）我認識有兩個投資者，都是女士，也都是兩個家族的「掌柜」。先生在中國大陸打理產業，而她們在澳洲照顧小孩，同時也投有物業。

她們都美麗賢淑、也兼有富貴人家的「霸氣」。在投資風格上都有一個共同點。看中的自住的房子，不惜代價都要買下來。其中一位看中了內西區一個臨水邊的房子，她對房產中介的要求是：在拍賣上一直舉得沒有再出價為止。不料中介手抖、反應一慢，被一競拍的印度醫生搶先拿下。她一面克制著怒氣，一面讓中介敲門高價買下旁邊的鄰宅。

但一到投資，兩人都心細如髮，從區域檢查，投資金額以及回報風險等都反覆和周圍的專業顧問和行內的人士討論切磋。在這幾年，另一位自住北區，先後買了Carlingford和kellyville的房子，前者因改市政規劃，別墅地可建單元房；後者趕上西部鐵路開發概念，賺取利潤甚為豐厚。

從她們的經歷中，我們似乎可以確認的是：物業投資是個財務決定，而不是一個情緒化的決定。這也是我們今天和讀者一起探討的主題。

無論這是你第一個物業或第11個，購買一個投資物業與購買一個家庭住宅是完全不同的流程。

買住宅是一個情緒化決定的過程:這個物業足夠大嗎？這是我們想去居住的城鎮區域嗎？孩子去學校方便嗎？我們喜歡它嗎？這些都是很情緒話的問題，與達到購買家庭住宅首要目標是非常重要的——要讓房子里充滿快樂！

投資的首要目標是完全不同的——通過長線賺錢，所以從購買決策中移除所有情感因素是非常重要的。

大多數投資者購買物業在他們居住的10公里範圍內。當我們問其原因時，這些人經常說；我了解這個市場。知道一個本地社區和知道一個物業市場是完全不同的概念。沒有其它原因或者沒有更多的調研，唯一的理由就是離我么住的近，

這就像一個股票投資者說：我偏愛Qantas的航線，所以我買它的股票－儘管這個股票表現低迷。

澳大利亞不是一個單一的房地產市場，哪拍是布里斯班、悉尼和墨爾本都有各自的特點，很難保證你足夠幸運到在你居住的區域剛好找到最佳的投資機會。

一個投資物業和你將入住的房子是否相類似，這兩者並無內在的關聯性，那不是選擇的目標，這種情緒會混亂一個理智的財務決定。

請記住不同的人們有不同的喜好：喜歡開不同的車，吃不一樣口味的食物，穿各式各樣的衣服，當然也選擇住不同的房子。

重要的是一個投資物業要能夠滿足大眾市場的普通需求。對住處的需求影響最大的因素有兩個：一個是可供能力；第二個是工作地點。越多的人能夠負擔得起，這個需求就越旺盛。持續的需要增長導致競爭和價格上漲。

而且在選擇時候，需要記住在心的一個看上去外觀很好的房子也顯得溫馨 ，通常也意味者伴隨著一個更高的價格標籤。這個房產必須結構合理和有看相，給租客的感覺是整潔、收拾得當、設施工作正常。

多年後，當租客入住了房子後，哪怕此時價格會更高，「嶄新」的感覺會從這個漂亮的房子褪去 。那時只要房子在它出售時候看起來是當時最好的就行——而不是一定要象剛買入時候的「亮閃閃」樣子。

隨著越來越多的開放商把樓盤投入到市場，作為投資者風險也在加大。除了上述的地域因素外，了解投資者的結構也很重要。

一位知名的澳洲債務追討律師呼籲人們在購買公寓房方面要特別謹慎小心。澳洲最主要的的債務追討公司Prushka的羅傑·門德爾松（Roger Mendelson）擁有37年的債務追討經驗， 他的特別建議是：「如果所購買的公寓房有50%的購買者是投資者，無論他們是澳洲國內投資者，還是來自海外的投資者，這就是一個危險信號。」

如果有這種情況出現， 這些公寓的風險非常高，原因有二：因為投資者會出現大批拋售房地產現象，從而人為地降低房地產價格； 追討海外投資者所欠物業管理費十分困難，因此可能會造成建築物修理出現資金不足的問題。

現在市面上很多推出的新盤都是樓花，那麼怎麼去獲得這些房子的購買者結構信息，如何了解將來是自住還是投資？「繁榮世界」歡迎你來函來電一起交換好的方法和主意。

作者：王沁心  黎澳 

供稿：「繁榮世界」——專業房產開發管理團隊

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