【繁榮世界】澳洲房產風景不一般

（澳洲生活網訊）澳洲樓市何處去？仁者見仁、智者見智。

在今年的這個火熱的夏季里，我們卻感到秋的寒意。我們已經開始謹慎拿地，要麼就是近市中心，要麼就是在傳統的本地人居住區域。並且在對外樓盤的銷售中，有意識的區分購買者的多樣性。

為什麼？本篇我們擇取三個有代表性的短訊片段，供大家參考。

1、中國頂級億萬富豪團12月組團訪澳

《澳中自貿協定》墨跡未乾，由中國最具影響力的商界領袖組成的規模宏大的代表團將於12月訪問澳洲，尋找投資機遇。

根據該協定，中國私營企業的投資提案如果低於10.8億元的門檻，就不必再受到外國投資審查委員會（FIRB）的批准。在自貿協定簽署前，這一門檻為2.48億元。

這些多達35名的頂級富豪都是中國企業傢俱樂部的成員，這個總部位於北京的俱樂部的入會標準極其嚴格。會員都是總資產超過2萬億人民幣（約合3700億澳元），，這一數額相當於中國國內生產總值（GDP）4% 。

澳洲政府熱情邀請這個高規格的億萬富翁代表團來澳訪問，艾伯特總理12月1日滿面春風接見代表團成員 。這個中國商業代表團對農業、老年護理、旅遊、技術和服務以及資源和能源等行業表示了興趣， 富豪們的計劃中還有與GrainCorp、Telstra、Cochlear、Dairy Australia和Treasury Wine Estate等澳洲龍頭企業的高管的會談。

2、中國基金會尋找投資房：

房屋買家代表皮特（Pete  Wargent）在他《地產觀察》的11月23日博客中，用他的視野談到：

正如本周之前在此指出的那樣，在中國自由貿易協定的條款下，海外投資審查委員會已將中國意向購買商業地產的投資極限值調高，本來此數目為5千4百澳幣，現在已提高為10億7千8百萬這與私人商業投資的限制條款相同。

這意味著什麼？中國那些想橫掃澳洲商業地產市場的投資集團可以投資任何價位的房產。

理論上，這最終可以增加澳大利亞的房產供應，因為繁榮商業地段早已被搶光， 所以住宅樓開發就會轉而進入市場。實際上情況是，中國投資者支付了遠遠高於市場價的價格來購買我們兩個最大城市的繁華地段的房產。

還是正如「商業觀察家（Business Spectator）」所言，幾乎跟我上文的故事如出一轍的是，這就是在悉尼以及墨爾本市區（市中心商業區以及近郊）發生的事情，在此，中國投資者願意支付「至少高於標準價25%」的價格去購買繁華地區房產，這就將價格推高了35%到40%。

千萬不要小看中國投資規模，這幾乎是沒有限制，了解這點十分重要。比如中國國有地產開發商綠地集團，曾在悉尼中心商業區開發了綠島中心的建造商，在過去十二個月中籌得了780億的資金，令人震驚。為了給大家一個直觀印象，即使是萬能的聯邦銀行（Commonwealth Bank）也只能籌到443億1200萬的資金。

中國在澳的建設熱潮已經扭曲了澳大利亞股票價格指數，儘管很多影響現在還沒有完全表現出來。不管怎樣，中國投資者不可避免地會對澳洲住宅類地產產生影響。每年來澳參觀旅遊定居的中國人口每年都在增長,想到這裡應該就能得出結論。

正如已經討論過無數次所說的那樣，流入澳洲住宅市場的資金既有合法也有非法成分。我的觀點一直都是，在悉尼，墨爾本內區，甚至布里斯班內區，都會受到首都房地產市場全球化趨勢的影響。

要小心房地產投資的收益陷阱。既然我們都認為增長最好的時機永遠在過去，那繁榮地段在長期表現最佳看起來似乎違背常理。但是，跟所有商品一樣，當首府房地產更加成為全球化產品之後，正是供不應求才使得它價格變動。

我們過去幾十年在倫敦已經見過這種戲碼，在Kensington和Chelsea的房產價格遠遠超過英過其他任何其他地產類型，並且在整個金融危機期間持續如此。但是高收益的8處郊區名單現在讀起來像尋找價值暴跌的房產回顧名單。它自身的收益率很難成可靠的投資收益指標，高收益經常代表著高風險。

澳大利亞的家庭負債從2006年起一直持續上升，幾乎要升到有效上限，人們可能會想知道是否聊天論壇將會被那些遍布整個澳洲、專註於收益的地產投資商佔領，他們開始質疑地產是否值得投資以及現在的地產周期是否最終能達到峰值。

資本增長一直都十分疲軟，甚至在一些領域出現負增長，因為螺旋上升的家庭負債已經不能讓所有人都獲益。

3、澳洲聯邦調查小組建議收緊外資在澳購房監管

澳洲法規一直都要求，外國投資者只能購買澳洲新房不能購買二手房，目的是新房供應量，同時保護當地房屋轉手市場 。

但是自2006年法規實施以來，尚無一例違規者被訴諸公堂。澳洲聯邦經濟委員會主席奧德懷爾（Kelly O』Dwyer）表示她不相信這是由於沒有違規者。

委員會收集了92份報告，經過了六次公開聽證。結論是發現法規本身沒有問題，但是實施機構——外資審查委員會的執行情況，以及對違規者的處罰相當不力。

調查報告總結了外資購買澳洲房產監管中四個薄弱環節：缺乏及時數據、調查和實施不力、處罰太輕，以及外資審查委員會資源的匱乏。於是對此情況提出了12條應對建議，以期進一步收緊外資對澳房產的投資。這些建議主要包括：

• 向外國投資者收取一定費用，以資助外資審查委員會的調查和實施，聯邦預算辦公室（PBO）估計如果每個購房申請收取1500澳元費用的話，四年內可徵得1.587億澳元；
• 違規購置物業的罰金，應與所購物業的價值掛鉤，除去目前8.5萬澳元的罰金封頂；
• 對故意幫助外資違規購房的第三方（如律師、開發商、房產經紀人或家人）也施以罰金處罰；
• 違規購買了澳洲二手房得到的資本增益將由政府所得；
• 成立國家土地所有權登記系統，記錄產權所有者的國籍和在澳居住權情況；
• 擴大移民部和外資審查委員會兩個部門間數據的共享性。

上面這些文章希望給讀者一些不同的思考去角度。

最後，我們理解是真正的大智慧其實是「無心」的，不會被既有的原則、經驗和思考方式所拘限，所以能充分靈活、充分彈性的深入變動詭譎的難局裡，洞見常人所不能見的問題核心，察知常人所不能知的長遠發展，而其擬定的對策，也往往出乎常人的想像，甚至乍看起來是違反常識的，惟有等到問題完全解決，才能看清這樣深遠通透的智慧來。

作者：王沁心、黎澳

供稿：繁榮世界

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