【曉梅專欄】豁免賣自住房產生的資本增值稅(下)

（網路圖片）

（澳洲生活網訊）上期我們講到了主要自住房（Main Residence）豁免資本增值稅（CGT）的兩種情形。總的來說，如果您搬出主要自住房，並且沒有將其出租，您可以永久視其為主要自住房來豁免CGT。如果您搬出主要自住房，並將它出租產生收入，您可以在接下來的六年時間裡里仍然視其為主要自住房，以此豁免CGT。

今天我們為您介紹出售房產的另外兩種情形，這兩種只能部分豁免CGT：

1. 沒有立即入住：

如果您買房之後沒有立即入住，而是將其出租出去，那您便不能在購買之日起視其為主要自住房（如果是因為生病或者其他不可預見的因素影響了您的入住時間，您仍然可以在購買之日起視其為主要自住房）。

例：2004年小李在悉尼花40萬買了一座公寓（apartment），並且在房產交接後把該公寓作為投資房租了出去，自己則在外面租房住。這也是小李的唯一房產。五年之後（2009年），房客沒有續約，小李自己住進了該公寓。此時，公寓的價格已經漲到了50萬。又過了五年（2014年），小李70萬將該房產賣出。這種情況下，小李只能豁免部分CGT，因為第一個五年（2004-2009）小李沒有立即入住該房產，該時間段不能將該房產作為主要自住房。

有兩種方法計算小李產生的CGT，一種是時間比例法：

小李產生的CGT=（70萬– 40萬）x 50%= 15 萬

註：50% = 1825天（小李居住的時間）/ 3650天（小李擁有該房產的時間）

另外一種是價值增長法：

小李產生的CGT=50萬 – 40萬 =10萬

註：50萬是小李在入住前的房產市場價格，小李在入住前對該房產做了市場評估。

小李可以選擇以上兩種方法中較低的值來計算CGT，但是在用第二種方法計算的前提是，小李在入住前請專業的資產評估師對該房產進行了市場評估。

2. 只將部分房產出租：

如果您在購買房產後，將部分房產出租出去，您在出售該房產時需要繳納以出租面積為比例的資產增值稅。

例：2010年小李花60萬買了一個三房公寓，面積為100㎡。買入後立刻入住，並在入住期間將其中的一個房間（20㎡）租了出去。2014年，小李70萬將此公寓賣了出去。這種情況下，小李只能豁免部分CGT，因為其中20%的面積沒有用於自住，需要繳納這部分的CGT。

簡單的計算方法為：

小李產生的CGT=（70萬 – 60萬）x （20㎡ / 100㎡）=2萬