（網路圖片）
（澳洲生活網訊）很多朋友在澳洲購買自住房出租一兩個房間給留學生、上班族等。當出售這種自住房時，需要繳資本增值稅（Capital Gain Tax, CGT）嗎？我們先來回顧一下上一期我們為大家介紹的在哪些情況下滿足自住房（Main Residence）:
主要自住房的資本增值稅豁免政策不是取決於以上某一個條件，而是視具體情況不同來整體決定。同時，您在此房產里居住的時間和您把此房產作為主要自住房的意願也同樣重要。
那麼，在什麼情況下出售自住房時，會部分豁免CGT呢？下面我們為大家列舉兩個例子：
1. 沒有立即入住：
如果您買房之後沒有立即入住，而是將其出租出去，那您便不能在購買之日起視其為主要自住房（如果是因為生病或者其他不可預見的因素影響了您的入住時間，您仍然可以在購買之日起視其為主要自住房）。
例：2004年小李在悉尼花40萬買了一座公寓（apartment），並且在房產交接後把該公寓作為投資房租了出去，自己則在外面租房住。這也是小李的唯一房產。五年之後（2009年），房客沒有續約，小李自己住進了該公寓。此時，公寓的價格已經漲到了50萬。又過了五年（2014年），小李70萬將該房產賣出。這種情況下，小李只能豁免部分CGT，因為第一個五年（2004-2009）小李沒有立即入住該房產，該時間段不能將該房產作為主要自住房。
有兩種方法計算小李產生的CGT，一種是時間比例法：
小李產生的CGT=（70萬– 40萬）x 50%= 15 萬
註：50% = 1825天（小李居住的時間）/ 3650天（小李擁有該房產的時間）
另外一種是價值增長法：
小李產生的CGT=50萬 – 40萬 =10萬
註：50萬是小李在入住前的房產市場價格，小李在入住前對該房產做了市場評估。
小李可以選擇以上兩種方法中較低的值來計算CGT，但是在用第二種方法計算的前提是，小李在入住前請專業的資產評估師對該房產進行了市場評估。
2. 只將部分房產出租：
如果您在購買房產後，將部分房產出租出去，您在出售該房產時需要繳納以出租面積為比例的資產增值稅。
例：2010年小李花60萬買了一個三房公寓，面積為100㎡。買入後立刻入住，並在入住期間將其中的一個房間（20㎡）租了出去。2014年，小李70萬將此公寓賣了出去。這種情況下，小李只能豁免部分CGT，因為其中20%的面積沒有用於自住，需要繳納這部分的CGT。
簡單的計算方法為：
小李產生的CGT=（70萬 – 60萬）x （20㎡ / 100㎡）=2萬
供稿： 劉曉梅會計師
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This post was last modified on 2015年4月11日 06:57
無論是裝修還是建房，總會在事後回頭時出現一些「早知道就好了」的瞬間。但很多時候，真正的錯誤只有在塵埃落定之後才會被看清。《House & Garden》雜誌邀請讀者分享他們最想重來一次的裝修遺憾，這些回答從常見問題到高成本失誤都有涉及。從預算嚴重超支，到施工順序錯誤，這些真實發生過的裝修教訓，都是在開始新項目之前非常值得參考的經驗。 1、天窗位置設計不當 有些問題往往在為時已晚時才會被注意到，其中天窗的具體朝向對室內採光影響巨大。一位讀者最大的遺憾是：「把天窗裝在了屋頂南側，而不是北側。」在澳大利亞，北向天窗全年能獲得最充足的自然光，使冬季室內更溫暖、整體更明亮且持續時間更長；相比之下，南向天窗多為散射光，採光強度明顯較弱。因此，在規劃天窗時，不僅要考慮安裝在哪個房間，更要考慮屋頂朝向。 2、在有歷史保護限制的房產中翻修 購買或修復受歷史保護條例約束的房產，看似充滿挑戰與趣味，但實際操作往往更為複雜。一位讀者表示，最不後悔的決定就是不再選擇類似項目。歷史保護房產在外立面、材料使用及改造範圍上都有嚴格限制，尤其是臨街立面，通常需要更昂貴的材料與專業施工團隊。同時，審批流程冗長，即使是小幅改動也可能需要詳細設計與多輪審核。在保留歷史風貌的同時，也必須充分評估時間與成本約束。 3、土地空間利用不合理 許多人在城市中面臨的是空間不足的問題，但「土地過大卻沒有合理利用」同樣會帶來困擾。一位擁有超過1000平方米地塊的讀者表示，他後悔在設計初期沒有更合理地規劃建築位置。「如果再建一次，我會讓建築師更充分利用可建區域，」他表示，「現在花園雖然漂亮，但整個地塊幾乎被平均分成前院、房屋和後院三部分。」規劃不當的建築佔地，會造成大量空間閑置，同時也可能限制未來增加泳池或獨立小屋等擴展功能的可能性。 4、未持續跟進施工細節 許多裝修者共同的遺憾之一，是過度信任施工團隊，默認所有工作都會完全按最初溝通執行。但在施工過程中，一旦出現變化或問題，細節往往會在不知不覺中被調整或忽略。不少讀者強調，必須持續跟進工程進度，不能默認一切都會完美完成。「一定要反覆檢查施工質量，」一位讀者提醒，「並清晰溝通你真正想要的結果。」 5、把花園放到最後才做 另一個常見遺憾是低估了園林景觀成熟所需的時間。一位讀者建議：「應該先種樹和完成主要花園框架，再開始室內施工。」很多將園林放在最後階段的人都後悔沒有儘早種植，因為植物需要時間成長與成形。「等室內完工時，花園其實才剛剛開始建立。」成熟的庭院需要時間積累，而不是最後一步的附加工程。 6、試圖獨自完成所有工作 DIY也是常見的後悔來源。為了節省成本或加快進度，許多人在過程中承擔過多工作，最終導致壓力增加甚至延誤整體工期。不少人表示，如果重新開始，他們會更早引入建築師或專業人員，以避免後期返工與不必要的成本浪費。「我會一開始就請建築師按我的想法設計房子，」一位讀者說。… Read More
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