商鋪投資如何規避具額轉讓費

（澳洲生活網訊）投資商鋪熱潮急劇升溫,本周為讀者解析如何自己投資商鋪、如何計算商鋪投資收益率以次避免自己盤店交付的高額租金及轉讓費.

1.租金回報率法:

假設:如購置商鋪並出租,既產生一定數額的租金設想(據市場行情合理分配)

公式:(稅後年租金-按揭年供款)/首付房款

優點:考慮了租金、價格和前期投入,可估算租金回收期的長短,同時根據機會成本的原則估算周入流水與租金開銷的比例分配.

不足:為考慮前期的其他收入、資金的時間效應($1的未來價值是多少$),因片面性,不能作為理想分析工具.

2.租金回報率分析法:

公式：（稅後周租金-周物業管理費）x12/商鋪總價，比值越大，即投資可行性越高。

優點：考慮了租金、商鋪價格的相對關係

不足：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮時間成本。

3．內部收益率法：

累計總收益/累計總投入=年租金x出租年限（5年租約+5年選擇權）/按揭首付+保險費+累計按揭款+累計物業管理費=內部收益率

優點：考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可同時參考租金彙報率。

4．國際評估法：

簡化公式：年租金x15年=商鋪購買價，即可分析所買商鋪是否划算。

最後來判斷投資回報率，可根據基本公式，年租金/售價或者（售價-購買價）/購買價