【合理避稅】並非所有澳洲物業都需繳資本增值稅

（澳洲生活網訊）大家好。由於澳幣房地產受匯率和利率的部分影響，在近期內不斷上升。很多朋友們產生的對增值稅問題的疑惑。我就趁這個機會和大家聊一下澳洲增值稅的問題。

澳洲的資本增值稅在1985年9月20日起實施，針對投資產品，例如股票和物業等買賣所產生的「差價收益」（即資本所得）而徵收的。

很多人都對這項稅收不太了解。有人擔心自己現在所住的居所是十多年前買下的，現在已升值幾倍，如果要賣掉搬到別處，是不是也要付大筆的資本增值稅？如果大家明白徵收資本增值稅的原意，就會知道這個擔心是多餘的。

就以物業來說，增值稅就是指投資物業在轉售時，在利潤部分徵收的稅款。例如您以60萬元購入一套公寓，之後以75萬元轉售，扣除其他有關開支後，獲利10萬元，而增值稅就是在10萬元利潤中徵收稅款。在澳洲，所有收入均須繳稅，從投資物業獲得的租金和轉賣所得的利潤也不例外。物業增值稅另一目的就是打擊炒風，所以如果投資的物業一年內賣出，所獲的利潤會全部計入該年度的應賦稅收入。

投資一年以上後才賣出，則所賺的一半會加入該年度的應賦稅收入。要留意的是增值稅是以合同簽署日（Contract Date）計算，而不是物業交收日（Settlement Date）。

由於資本增值稅只針對投資的利潤，所以自住的房屋可以獲得豁免。一般來說，業主在購入物業後必須自己入住，而居住為期至少一年，方被視為自住。如果購入後立即租出，便意味著您購買這個物業的目的是作投資用途以賺取收入，故必須在出售時繳交增值稅。

不過，政府考慮到很多人的生活狀況會有所改變而需要搬離原有的居所，故此在某些情況下出租自住的物業，仍可在出售時獲豁免資本增值稅。例如您因工作需要而暫時移居海外或澳洲其他州份，又或者需要長期照顧患病的親人而搬離原來自住的物業，只要出租期不超過六年，仍可獲豁免。

此外，有很多人會以聯名的方式購入物業，亦即超過一個人擁有同一物業，在這個情況下，又如何計算稅金呢？在澳洲最常見的聯名業權方式是聯權共有（Joint tenancy ）和分權共有（Tenancy in common）。

一般夫妻購買物業大多採用聯權共有的方式，也就是雙方共同擁有這個房產，各佔一半業權，因此在出售投資物業時，夫婦兩人亦需每人負擔50%的增值稅。而Tenancy in common 也就是根據等分來劃分物業的擁有權，購買人可以不只兩個人，用類似股份的方式擁有部份房子的所有權，不需要平分業權。而在繳付增值稅時，也以所佔的份額計算應繳的稅金。

由於資本增值稅計算頗為複雜，每個業主的情況有別，最好還是諮詢熟悉這方面的會計師，可以為您爭取最大的稅務優惠。

好了，今天就聊到這裡。如您對今天所談到的內容有任何疑問或想了解更多更詳細的有關稅的信息，那歡迎您隨時來電諮詢我。

供稿：Ben

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