政府控制投資信貸對市場的影響？

（澳洲生活網訊）墨爾本5月第5周的上市拍賣數為1048個，拍賣成交率為81%。其中House的中位價格是93萬元，單元和公寓房是59萬元。悉尼房市依然火爆，拍賣成交率達86.5%。

地產觀察Property Observer 5月 24日載文<Chinese buyers to benefit from APRA crackdown on local borrowers>，說政府對投資信貸規模的控制政策會壓制本地投資者，但是中國的買家會從中受益。因為中國買家現金多，匯率低，而市場競爭又小了。信貸雜誌 Mortgage Business 6月2日載文<Lenders react to APRA investor crackdown>，銀行和貸款機構都對政府控制投資信貸的要求推出了相應的控制措施。

澳洲審慎監管局（APRA）出於對金融和地產風險評估推出了新的政策，要求銀行放慢投資信貸的增長幅度，即對投資信貸的年度增長幅度要求不要超過10%。一些銀行已經推出相應的措施，如降低對外國公民的投資貸款比例，自住房貸款和投資房貸款的利率優惠也有所區別了。此外銀行對貸款申請人的現有債務和開支的計算要求也大幅提高了。

政府之所以要求這樣做，因為投資和自住不一樣，不屬「剛需」，投資物業的主要還款來自出租收入。一旦市場環境改變了，如利率上漲，房源供應增大，租客需求降低，這些因素會明顯影響到投資市場而非剛需的自住市場。一旦整體投資環境變差，可能會引發投資者拋售投資物業，這對整個房地產業會產生較大衝擊，進而影響到經濟的穩定發展。近來悉尼和墨爾本房市火爆，政府為了防範風險，才推出了相應的控制措施。

就目前情況看，銀行一方面需要滿足政府的要求，但是另一方面，又需要保持現有放貸規模才能盈利。對本地投資者來說，利率優惠與否，只差了01%到0.5%，但是這樣的差別只需要一兩次調息，就蓋過了。

而現在的市場利率超低，自己的房產增值又多，套出現金投資另外的房產最重要，不會在乎這樣的利率差別。對海外特別是大陸的投資者來說，澳元匯率的高低要重要得多，貸款比例和貸款利率反而是次要的。去年不少銀行和機構的投資信貸增長都超過了10%甚至20%以上，麥覺理銀行最高達到了74.8%，而4月份的數據表明，幾乎所有銀行的月增長規模都低於0.8%，達到了政府的要求。

這樣的控制措施已經取得了成效，也是可喜的事情。因為如果這樣的措施不起作用，可能會推出更嚴厲的如控制信貸比例的政策，房市可能會受到明顯衝擊。如果現有政策有效果，投資信貸的利率差別可能就又會縮小以致消除。所以投資者對此不必多慮。

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供稿：澳博信貸與地產投資

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