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【澳景地產】投資二手房與期房的利弊對比

（網路圖片）

（澳洲生活網訊）很多人在買房的時候會糾結到底是買新房呢？二手房呢？還是樓花(期房)比較划算？那麼首先列舉一下新房，二手房和樓花的特點和優劣勢，然後再做大比拼。

1. 新房

優點:

低維護成本. :新房對房屋維護要求很低，一旦房屋完工短期內出現問題，買家可以要求開發商對此進行相應的維修。因此，對於精力有限，不打算花太多精力打理房子的投資者，新房可謂首選。

新開發的項目一般擁有較先進的採光及空間設計，整潔且更時尚，較易獲得買家的青睞。大部分新建公寓項目還會提供完善的配套設施，如泳池、健身房、桑拿室、水療、活動室，甚至是小型私人影院，BBQ等等。因此新物業，尤其是那些靠近就業中心的項目，更容易吸引到收入穩定的優質租客。

設計環保節能：較舊房來說，新房的先進材料及設計更環保，更節能，每年可以給買家省下不小的費用。

節稅：從稅務角度來說，新房可使買家在較長的時間內申報更高的折舊以達到合法避稅的目的，從而間接地增強了買家的現金流。

缺點:

價格相對高：新房的價格一般比同區的舊房略高，原因包括地價漲,逐年增長的建築成本（材料及人工等），以及比舊房更加現代化的設計。

2. 二手房

優點：看得見摸得著！質量及配套等可眼見為實！

可翻新：部分舊房可以通過翻新裝修等方式給買家帶來即時的資本升值。

缺點：

高維護費：維護費較高，而且一旦翻新裝修，將會造成翻新期間內的租金損失。較難吸引優質租客，除非買家肯花精力及較多的資金投入改造翻新。

質量不確定：比起新房，舊房存在許多不確定的風險，例如：難以察覺的管道滲漏,白蟻隱患等，挑選不當將會在日後給買家帶來諸多麻煩。

無稅務優勢：由於舊房的折舊一般較少，在負扣稅的方面沒有優勢。特別是樓齡較長的。

租金回報率相對於新房稍低：如果物業過於老舊，租金回報較低。

海外買家限制：

對於海外買家，政府對舊房的購買有限制，即使擁有１年以上長期簽證也只限於自住，若買家在簽證過期前永久離境，還必須及時出售物業。資金積壓較多，雖然更早收租，但還貸也自交樓之日起計。

而且必須自住，法律上不允許作為投資目的去取得租金收入．

3. 樓花

優點:

投資門檻低：前期投入很少。一般開發商只要求買家支付房價10%的訂金到信託賬戶，到成交前所得的利息由開發商和買家平分。

買家更可以通過Bank Guarantee的方式支付，期間所得利息為買家所有。

選擇優質的樓花，在成交前房價就可能有較可觀的漲幅，相對於10%的訂金，買家可獲得豐厚的投資回報。等待期間就獲得帳面的增值。

帳面的增值將在日後辦理REFINANCE後獲取到現金。

適合海外買家：澳洲政府對海外買家購買樓花方面沒有任何限制，方便自住或投資的需求。自2012年7月1日起，新州政府對澳洲投資者的$5000補貼只適用於房價在65萬以下的全新物業及樓花。自2012年10月1日起，新州政府對首次置業者的$15000補貼也只適用於房價在65萬以下的全新物業及樓花：首置補貼標準後來從65萬提高至75萬以下。

明年1月1日起首置補貼降為10000$. 有首置資格者應速聯繫專業的地產顧問，提供個性化的專業理財方案，避免對專業知識的理解不透切而造成損失。

公寓期房在等待settle 期間無還貸利息支出。另外二手房通常是與私人房東打交道。只要看到行情火爆，大部分房東都會在短時間內上調價格甚至改為拍賣。即使允許買家反悔也會損失小訂0.25%，且通常必須在交換合同後四周內貸款到位。而期房大都辨取先到先得的原則，專業開發商不會隨時調價，而是著眼於規模效益。即使明知道買家獲利，專業厚道的開發商為了口碑也不會輕易加價。

政府稅務優惠多：例如期房投資房65萬以下的可享受$5000 印花稅減免。

樓花還擁有前面提到的新房的所有優點，買家更可享有更高的折舊用於扣稅。

缺點

在某些地區，如果之前沒有同類型的開發項目，樓花的定價會缺少歷史數據的支持。對於實力不足的開發商，如果動工前樓花預售沒有達到

一個相應的比例，有可能會造成項目得不到銀行貸款而不得不所有推遲，從而影響買家的自住或投資的計劃。

個別不重口碑的開發商可能利用SUNSET條款找借口不成交或者取消合同後再待機漲價。這樣將導致投資者喪失增值機會並增加再投資成本。

但透過專業的投資顧問公司篩選把關，可有效規避部分風險。

有些對澳洲地產市場缺乏了解的客戶特別是海外客戶擔心透過專業投資顧問公司咨訊會增加費用其實是很大的誤解。實際上無論是地產還是貸款行業，通過中介機構通常不會增加額外成本，反而可以享受到更為體貼與靈活的服務。這是長期的市場競爭形成的對各方都最有利的最優體制。

什麼叫SUNSET條款，不良開發商是如何利用此條款規避違約責任的？

對這類購房者較為關注的問題,因篇幅所限，本欄作者將於日後補述。

綜上所述, 從純粹投資角度來對比, 若風險得到有效控制的話,期房顯然更具優勢。

供稿：金牌地產顧問STEPHAN