【澳景地產】澳洲地產投資知識系列：貸款申請常見問題

（澳洲生活網訊）傳統的觀念認為無債一身輕，投資房產時希望一次性付清房款，不得不負債後又期待早日還清貸款。

按照筆者的觀點，投資者應趁著年齡還不是太大，應及早借債，盡量多負債，並經過專業人士的專業操作，投資到回報率相對較高的房產中，才能取得更好的收益。有專業人士指導，可以有效克服懷疑、顧慮、拖延、考慮欠缺周全等常見的障礙。

當真正面臨借貸時，投資者面臨常見的問題。

1．選擇浮動利率 (variable rate) 還是固定利率 (fixed rate) ？

貸款時除了了解自己的貸款利率是多少，還要知道自己選擇的是浮動利率還是固定利率？在此簡單介紹下兩種利率的區別，建議根據自身情況以及現行的利率方案諮詢專業人士後再做選擇。

固定利率是指在約定期限內，利率不隨央行利率調整或市場利率變化而變化，如果選擇了較低的固定利率能夠幫助貸款者在一段時間內鎖定他們的目標利率，同時可以知道每個月要支付的還款數額。但需要注意以下幾點：

· 固定利率是有期限的，通常最多維持5年，當期限結束後，需要重新簽訂一個新的利率

· 跟銀行簽約時合同上的固定利率不一定是最後的貸款利率,實際貸款利率是以房屋交付（settlement）那天貸款發放時的利率為準

· 提前還款受限制，可能要被罰款一定的金額。而且不能享受利率下跌的好處。

浮動利率的優勢就是較靈活，可提前還款而沒有罰金，也可申請對沖賬戶抵消貸款，加快還款速度。對於收入比較充沛、存款結餘較多的人比較適合；缺點則是利率不確定，一旦加息，就會增加還款金額。

2：貸款一般有兩種還款方式。

一種是只還利息(Interest only)，一種是連本帶息(principle +interest)，究竟選哪種好呢？

從稅務角度上看，因為澳洲有負扣稅（Negative Gearing）,當投資房的收益小於投資成本時，可以將虧損沖抵當年的收入，實現降低稅賦的目的。因此對於投資房，稅收較高的人群適合選擇只還利息的方式。對於自住房，由於不是投資房貸款利息無法抵扣所得稅，因此如果手頭寬鬆適合選擇連本帶息的還款方式也可考慮。按照筆者的觀點，最好都辨用只還利息的方法。

3：建立對沖賬戶（OFFSET ACCOUNT）有什麼好處？

在投資者選擇浮動利率後，可以選擇設立對沖賬戶。對沖賬戶里的錢可以抵消貸款賬戶里所欠的錢從而起到抵消貸款利息的作用，好處主要有以下三點：

最大限度節省利息

對沖賬戶按日計息，投資者可以把工資，租金等收入放到對沖賬戶，付進去的錢當天就開始抵消貸款利息。

資金進出自由

對沖賬戶裡面的資金可以隨時自由存取，如果有多餘的資金可以隨時存進去抵消利息，需要用錢時可以隨時提取，通常銀行在一定次數範圍內是免費服務的。

可能可以獲取某些稅務利益

澳大利亞稅法規定：投資房貸款賬戶里的欠款所產生的利息（利息就是貸款利率）與收入的差額是可以用來抵扣稅的。對於投資房，如果設有對沖賬戶，不但可以隨時將資金取出使用，取出來的部分會從當天開始計算利息，作為負扣稅的其中一個計算依據。

4.影響貸款的利率有哪些主要因素?

銀行一般會從兩個方面決定貸款的利率，首先是貸款額度，通常在首付的基礎上，貸款額度越高貸款利率相對就越低。另外依據信用評級，銀行對貸款人的信用評級越高貸款利率就越低。商業貸款一般最多只能貸到物業估價的70%，住宅貸款通常最多可以貸到房子估價的80％。如果要求貸更多比例需要額外購買貸款保險，目前保險費不菲，筆者不建議為了多貸而增加保險費支出。

 5.通常需要什麼文件？

銀行要求提供的材料是要了解貸款人的財務狀況以迴避風險，保證銀行的收益，主要是需要以下幾方面的材料和信息：

· 身份證明：護照，澳洲或國內的駕照，澳洲簽證類別

· 銀行存款單或銀行的對帳單：證明有足夠的金額付首付（定期,活期都可以）

· 個人資產和負債：如房產汽車等資產或其它貸款情況。

· 收入證明：不同銀行要求提供的海外收入材料也有所不同，建議先找專業會計師諮詢後再提供相關材料，在這裡先簡單分為以下兩方面：

申請人的工作收入：對於公司僱員(PAYG)，銀行通常要求提供一份僱主信（Employment

Letter)和近三個月的工資單(Payslips)，對於自雇者(Self

Employed)需要提供公司1到2年的報稅記錄

如果在澳洲有投資房，需要提供租金收入的相關材料，或者中介機構出具的租金價格評估報告。

外國投資者需要找當地澳洲大使館對部分單證作簽名見證或者公證。

6.貸款審理需要多長時間？

完成整個貸款流程一般需要四到六周的時間，包括評估物業和審訂合同所需時間。因此如果準備買房，首先應該讓broker或者銀行根據您的資信情況做一個「預審」（Pre-approve），可以預先知道貸出多少錢，多長時間內能貸出。

7.貸款有哪些費用？

申請貸款會產生一系列的費用，目前各大銀行一般會免除住房貸款的申請費用，但對於商業貸款的申請銀行往往要徵收一些費用，比如貸款申請費（Establishment fee），固定房貸管理費(Ongoing Fees)，欲購房產的評估費 (Valuation Fee),物業交接費(Settlement fee)等，所以申請商業貸款時要提前對這些費用有所了解。

8：目前房貸利息太高怎麼辦？

如果您覺得目前的房貸利息不太理想，那麼您可以考慮轉貸款（Refinance），也就是重新從別的金融機構貸款來還掉您原來的貸款，從而享受一個更好的利息。

隨著澳洲政府對海外人士在澳洲置業的監管力度加強，大部分銀行已經傾向於按照評估價貸款70％以內。

由於銀行之間長期的自由市場競爭，金融市場形成了貸款經紀(Broker)階層，與房產市場的中介階層一樣，開發商或者銀行為了節省工資支出成本，形成了向中介機構外包貸款業務及房產銷售業務的體制，為了吸引中介機構的合作，不可能對零售客戶提供更加低的價格換取與中介合作關係的喪失並影響自己的聲譽。

根據澳洲法律，貸款經紀公司或者經紀人(broker)不允許在營銷的產品上加收差價或者增加傭金，因此無論是金融貸款或者是房產價格，基本上都是統一價格，直接與大銀行或者開發商成交並不能取得特別優惠，而經紀及中介的服務可能更為周到細緻。部分對澳洲金融市場及地產市場缺乏了解的投資者誤以為直接找開發商或者銀行直接成交可以獲得更低價格，反而令自己喪失了中介的服務並可能增加了成本。

中介階層是自由市場經濟發展起來的對三方包括消費者最為節省成本的市場機制，投資者可以利用中介機構的專業服務使自己的投資過程省時省力省心。

供稿：澳景地產集團