又談房價漲了先想到的應當是什麼？

（澳洲生活網訊）墨爾本7月第2周的上市拍賣數為614個，拍賣成交率為77%。其中House的中位價格是83.8萬元，單元和公寓房是60萬元。悉尼的拍賣成交率為82.6%。維省地產協會REIV 7月20日發布資訊，墨爾本6月季度House的中位價格又創新高，達到了70.6萬元。季度增幅5%。Unit 中位價格為52萬元，季度增幅1.3%。墨爾本中位價格超過1百萬元以上的地區達到78個，比上一季度又增加了16個。資訊中表示市場庫存量低，貸款利率低，移民數量高是房價上升的主要原因。

時代報The Age 7月13日載文<Australian house prices 12pc overvalued, says Barclays>，英國巴克萊銀行的一名澳洲經濟專家Davies分析說，根據家庭收入和貸款利率以及人口組成，澳洲的房價被高估了12% ，超出了全球房價平均水平指數。澳洲房價在2008年金融危機以來房價增長50% 以上，但是全球的平均房價指數仍然比金融危機時低4%。

該報7月14日載文<Australians not 『doing it tough』: former Treasury secretary Martin Parkinson says>，澳洲前財長Martin表示，澳洲的房價已經成為「國家文化」的一部分，並說悉尼的房價已經太高了。

2010年1月底我們曾在341期《房價漲了先想到的應當是什麼？》談到本文話題。在2008年金融危機時，澳洲政府大力推出多項刺激經濟措施，官方利率大幅下降。僅一年多的時間，大部分墨爾本很多地區的房價都增長了20%甚至一半以上。現在又出現了類似的情景。不少華人客戶朋友在2012年以後買房的，現在都增長了50%以上，即使是一年前買房的，房價增長20%以上的也不少。

一些華人客戶朋友擔心將來利率上漲，希望現在就鎖定固定利率；但是現在的浮動優惠利率比固定利率明顯要低，所以內心比較糾結。還有的客戶朋友希望賣房兌現現金獲利，但實際上現階段貸款利率仍是歷史低位，投資機會仍然很多。

上次我們介紹的澳洲地產投資時鐘，可以看出墨爾本和其它首府城市的房市發展趨勢。不少客戶希望既能避免利率上漲的風險，又能讓已有增值的房屋繼續保持增長；同時還有能力繼續挖掘再次的投資機會。

能夠滿足這三項要求的方法就是，將當前房產增值的部分及時轉換為現金儲備。就是及時進行貸款轉換，提高貸款的信用額度。這一信用額度不用時並不產生利息，需要用時可以隨時從貸款中取出使用。因為你的現金額度大幅增持，完全可以應付將來利率上升帶來的潛在風險；

同時還可以持有現有物業，繼續保持資本增值基數的規模；更重要的是，你有了現金額度，就可以以逸待勞，根據不同市場的時間周期和不同地點從容選擇，再次投資的機會就多了。因為「機會只青睞於有準備的人」。

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供稿：趙先生高女士澳博信貸與地產投資

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