【稅法系列】怎樣計算和使用消費稅的邊際收益

（澳洲生活網訊）大家好，隨著我們華人不斷的湧入澳洲地產界，在地產開發商中不斷出現我們華人的身影。我一連兩周被連續無數次問道關於即消費稅（GST）的邊際收益(margin scheme)的問題。我就借今天的機會和大家聊一聊這個話題。

消費稅（GST）的邊際收益(margin scheme)，這是一個什麼概念，而且什麼情況下才會使用這種方法呢？

首先，消費稅的邊際收益是一種計算您在進行房產交易時所需繳納消費稅的計算方法。只有當您出售的房產需要繳納消費稅時您才可以用這種計算方法，那什麼樣的房產出售需要繳納消費稅呢，舉例來說就是出售您新建造的住宅或者是您商業用地中的閑置土地。如果使用這種計算方法，那您需繳的消費稅是算在利潤的基礎上而不是賣出價。

什麼時候才可以使用消費稅邊際收益這種計算方法呢？

第一，   如果房產購與2000年7月1日之前，那麼您在出售房產時可以使用這個方法。

第二，   如果您在2000年7月1日之後購置房產，而且賣家符合以下情況的就可以使用這個方法：

1)    賣家沒有註冊或不需要註冊消費稅

2)    賣家出售的是舊住宅房產

3)    賣家出售時使用消費稅邊際收益這種計算方法

4)    賣家出售給您的房產是在持續經營中免部分消費稅的

5)    賣家出售的是免消費稅的耕地

但是有一些情況是不能使用邊際效益的計算方法的。比如說如果您在購置房產時已繳納全部消費稅，則不能使用該演算法，因為在房產成交後您可以申請退回消費稅。

消費稅邊際收益是怎樣使用的呢？

通常情況下，在您出售生意用途房產的空置部分時，您所需繳納的消費稅數額是售價的1/11，這部分消費稅數額可在買房支付的銷售額之外再收取，之後您需要將所收取得消費稅如數上報給稅局（ATO）。但是當您使用消費稅邊際收益時，您在出售房產時所需繳納的消費稅數額是利潤的1/11。

利潤通常是指房產出售價格與購置價格之差。利潤計算時是不包括任何您所承擔的其他費用的，比如說您在購買房產後改建，改建費用不能計算在內，但是您可以對已經繳納過的建築費用中的消費稅申請消費稅減免。不過，大家容易忽略的一點是，在與買家簽署購買協議時容易忘記標明您將使用消費稅邊際收益計算方法，在銷售合同或其他任何書面文件中沒有標明的話是不能使用這種計算方法的。

接下來我來跟大家分享一個實例。李總是一個建築商，他與2009年7月份以$245，000的價格從一個沒有登記消費稅的人那裡購置了一塊空置土地，他花費$280，000建造了一間房屋並以$600，000的價格出售。那這樣，李總的利潤就是售價減去購置價格即$600，000-$245，000=$355，000。而這次出售所需繳納的消費稅為$355，000的1/11，即$32，273。他只需要繳納這筆消費稅金額而不是按$600，000的總售價支付。同樣的，李總可以為他繳納過建築費用的消費稅申請消費稅抵免。

最後，保存與房產交易相關的記錄是很重要的，除了要保存的普遍消費稅記錄外，我還建議您保存一下幾種記錄：

第一，   房產原本購置價格的憑證，例如銷售合同和房產買賣結算聲明

第二，   顯示您如何應用並計算出消費稅邊際收益的記錄，這些記錄能夠幫您識別哪套房產使用了消費稅邊際收益計算方法。

第三，   您與買方簽訂的書面協議，而且該協議中有標識使用消費稅邊際收益計算方法

第四，   如果您是通過評估來計算利潤，那麼您需要保存一份評估副本

第五，   其他用於房產銷售或購置的記錄

一般情況下，這些與房產銷售相關的記錄您需要保管5年。

需要注意的是當您在購置免消費稅房產時有多項特殊條款會影響到您是否能夠使用邊際收益這種演算法，如果您不肯定，您可以隨時諮詢您的註冊稅務會計。

好了，今天就聊到這裡吧，如果您對此話題還有什麼疑惑與困惑，歡迎您隨時與我聯繫。

供稿：BEN

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