如何從出租率中發現房子的投資潛力

（澳洲生活網訊）Terry Ryder是hotspotting.com.au網站的創辦人，也是Property Observer的專欄作家。8月26日，他出席一場在悉尼舉辦的研討會，會場上聽到PPA(Performance Property Advisory)的David Mcmillian先生提到一個投資策略，令他耳目一新。他表示此策略的構思很好，且能為投資人帶來成功。

Ryder先生一貫認為：＂房地產投資的策略絕不是單一的，也沒有所謂的必勝方法。購買房地產和規劃投資組合所需要的「最佳策略」，對每一個人也不會相同。＂而Mcmillian先生的策略正符合了他的想法，所以向讀者介紹了這個投資策略。

Mcmillian先生在研討會中說明，他和他的團隊(PPA團隊)為客戶找到一個能夠提供最高價值的房產市場之後，他們會關注那個市場的動向，並投入大量資金用以學習相關知識；建立客服諮詢網路、加強效率：當房地產項目可投資時，就能及時行動。

這個策略的核心要點是：買進某地區的房產後，可能在初期的三年就會有很好的增長。初期增長所產生的可供抵押資產凈值，有助於提供下一次購買的資金，還可規劃其他投資組合。

也就是說，每當投資人要購買新的房產時，不必另外從存款中取出$10萬或$15萬澳幣。因為，當我們花$50萬澳幣買下一筆房產後，在三年內，它將增值至$65萬澳幣。這就是利用已增加的抵押資產凈值來規劃投資組合的例子。

Mcmillian先生認為：「大多數的投資人目前都只擁有一個房地產，因為他們做了許多錯誤決定，例如盲目舉債和放大額度。」

PPA團隊有能力提前看準未來將成長的市場。2012年，他們替客戶在悉尼的一流郊區買房，正好3年後，房價高漲，價值成長了40%到60%，他們預先做了正確的決定。

之後他們的重點是布里斯班，2013年中開始，PPA團隊採購了中央商務區(CBD)附近的一流區域。他們大概為客戶買了300個房產。現在他們正準備轉移到下一個目標，因為有越來越多投資人湧進布里斯班，未來要在這裡找到物超所值的投資項目漸趨困難。

他們買的是已建好的房產，而不是新建房產。購買新建房產是最花錢的，對投資組合的成長也沒有幫助。我們都是在好的地區尋找罕見、品質優良的房產。

PPA團隊是如何把握在正確的時間點，鎖定特定的房產市場的呢？其中一個關鍵的研究工具是，繪製房價與租金之間的關係圖。要找的是一個房價已停滯約5到7年，但租金卻明顯增長的地區。」

例如：高端社區(top end suburb)──玫瑰灣(Rose Bay)。2012年時，玫瑰灣的中間房價在過去8年間僅成長了15%，但它的租金卻成長了70%。依照慣例，這代表著這個地區和其他悉尼的地區正蓄勢待發。

McMillan先生還提供了成功投資的三個關鍵點：

1.在價值發現的市場中買房產；

2.在目標區購買不高於中間價位的房產；

3.購買高品質的房產。

如果你自己都不喜歡也不願意住進去，那它大概不是一個值得投資的好房產。」

作者：喬伊