【繁榮世界】中國投資者是澳洲房價上升的主要推手？

（澳洲生活網訊）

1、實際上中國投資僅佔總量的2%

對於中國投資者在澳大利亞住宅房市投資的規模，有兩極化的評論。中國買家常被認為是造成澳洲房價升高和導致支付能力危機的主因。

事實上，海外的中國投資者購買量出奇的低。propertyobserver.com.au 網站聘請了兩位客座觀察員：悉尼大學中國商業及管理學系教授的Hans Hendrischke和

悉尼大學商學院講師Wei Li。

根據外國投資審查委員會(FIRB)的核准數據和澳大利亞統計局(ABS)的資料，以及他們本身對中國商業地產實際投資的調查，估計出中國投資者對澳洲住宅房地產的投資量約佔澳洲所有住宅房產交易的2%。他們這裡的定義」中國投資者」是應該合乎法律要求的，因為在規定上他們來澳大利亞購買房產時，也須向外國投資審查委員會申請許可證。

數據的來源，是把中國買家在住宅房產的投資額除以澳洲住宅房產交易總量。物業觀察網站依據外國投資審查委員會(FIRB)的統計，2013-14財政年度，中國投資者對澳洲住宅房產的投資總額為$58億 (A$5.8 billion)。這與畢馬威國際會計師事務所(KPMG)及悉尼大學對「中國在澳實際投資」得出的數據是一致的。

根據澳大利亞統計局的資料顯示，同期澳洲住宅房產總銷售額為$2580億 (A$258 billion)。

2、住宅用地vs商業用地

Hans Hendrischke和Wei Li先生估計2013-14財政年度，中國投資者對住宅房產的投資總額為$58億澳幣。這筆金額僅是一個估計數字，因為外國投資審查委員會只列出了各國批准的房地產投資總值，而沒有區分是商業地產或住宅房產。

商業和住宅房產之間的劃分僅適用於已批准的外國整體投資。2013-14財政年度，商業和住宅房產之間的比例為53：47。將這個比例運用到中國通過審核的房產投資總額為$124億澳幣，則可得知，中國投資澳洲房產總額約$58億澳幣，而商業房產總額為$66億澳幣。

必須注意的是，外國投資審查委員會的核准數據通常都比實際投資量高。根據KPMG會計師事務所和悉尼大學資料庫對商業房產的研究資料顯示，2014年度的實際投資量為$44億澳幣，比審查委員會核准的數據要低。

3、住宅房產總銷售額 

2013-14財政年度，澳大利亞統計局記錄有482, 720個房產轉讓。澳洲住宅房產的平均價格，從2013年9月季度的$516,000澳幣上升至2014年6月季度的$548,900澳幣，漲幅約6.3%。

Hans Hendrischke和Wei Li先生表示，從統計局的住宅房產價格指數季度數據可得知，澳洲的住宅房產銷售總額為$2580億澳幣。

4、中國的投資規模 

根據外國投資審查委員會的資料，外國的投資總數佔澳洲所有住宅房產投資的13.4%，而來自中國的投資僅佔澳洲房市的2%。這個估計值是由澳洲國民銀行(National Australia Bank, NAB)的「澳洲住宅房產季度調查(Quarterly Australian Residential Property Surveys)」一致。

這代表2013-14財政年度，外國買家對新建房產的需求波動在10.2%~12.5%之間，而對已建房產的需求則是在7.2%~8%之間波動。由於澳大利亞經濟成長衰退，加上澳幣持續貶值，所以在不久的未來，外國人對澳大利亞住宅房市的投資將不會消退。

Hans Hendrischke和Wei Li先生建議，評論家們在認定中國投資者是造成其他人支付能力削弱的主因時，至少應該先看看這些數據再下評論。

中國投資澳大利亞房地產的資訊來源，都是依靠一些不同目的，甚至是相互矛盾的材料所彙編成的數據。眾議院常設經濟委員會(The House of Representatives Standing Committee on Economics)發表的「2014年外國人投資住宅房產報告」中，突出了外國投資審查委員會和統計局的數據不一致，因此斷定有關中國投資住宅房產市場的詳細數據是無法獲得的。

不過，Hans Hendrischke和Wei Li先生表示，根據他們手上的材料可以判斷，中國投資者對住宅房產的投資量約佔澳大利亞所有住宅房地產交易的2%。

申請住宅房產投資許可的中國投資人，占潛在外國投資人的1/6或16%。這代表房屋和房產支付能力危機不會因為限制某一方的投資量，而有所解決。

作者：繁榮世界 青雲