地產投資中的「買便宜了」和「買值了」

墨爾本9月第3周的上市拍賣數為944個,拍賣成交率為76%。其中House的中位價格是93.1萬元,單元和公寓房是60.8萬元。悉尼的拍賣成交率為73.2%。

《時代報》(The Age) 9月21日載文「Melbourne auctions begin to fade but some good news for sellers」,墨爾本春季市場開始連續三周拍賣成交率走低，主要原因還是上市數量多了。其實這對買家是好事，因為選擇多了。同樣，悉尼的拍賣成交率達到了三年來的低點，上周六有1000棟物業上市拍賣。

著名地產雜誌《Smart Property Investment》9月17日載文「More foreign buyers in government』s sights」。從今年5月稅務局開始調查外國人違規買房，已經發現了3000多項違規買房的線索。政府現在對481項違規買房的交易進行調查，要求違規者在今年11月底以前賣出，否則予以處罰。

買房投資誰都不願意出錢過多而成交，因為這樣就「買虧了」。有些投資者總想買的「便宜」，然而後來發現，雖然當時買的便宜，但最後也沒有賺到便宜，相反到明顯吃虧了。這裡需要澄清「便宜」和「值」的投資觀念。

在某一個地區或者某一類物業，房屋售價比較便宜，你買下來就是「買便宜了」。但正如前面的文章所說，如果這類地區或者這類物業的市場供大於求，房價增長緩慢甚至不增反降，你買的便宜，將來賣出時下一買家買的也便宜。這樣的房產投資就失敗了。

如果你在某一個有增長潛力的地區買的物業並不便宜，但是成交價格低於該物業的市場價格，你就是「買值了」，因為這就是「物有所值」。這樣的物業經過一定裝修或者市場增長周期，價值會很快回到或超過市場價格。我們以前提到過，這樣的物業其實在市場上總是有的，業內常稱為「5D」房產。即Distance（業主搬遷或海外的業主急於出售），Devoice(家庭關係破裂)，Decease(家庭成員去世)， Distress (生意失敗或失業陷入困境),Disappointed(拍賣沒有達到預期)。在這些情況下，賣主常常不得不降低銷售價格，以低於市場的價格售出。當然在賣方市場競爭多時，機會就少了，但是在買方市場時，機會就來了。

這就是我們經常強調的，現在要抓緊時間將升值的資產進行轉貸組合做好現金儲備。買房不是因為便宜才買，而是物有所值才買。投資者應當隨時做好現金儲備，機會來了就能馬上抓到。

供稿：澳博信貸與地產投資

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