購房時該如何議價？

（澳洲生活網訊）假設你看中了一間房屋，什麼價格對你來說是最完美的呢？Realestate.com.au網站提供了6個商議價格的注意事項。此外，也談到參與拍賣時的注意事項。

1.要了解：協商是一個過程

Know that negotiation is a process

如果買家能認識到，協商是一個雙向溝通的過程，就可以減少令人氣餒的情況發生。

買家和賣家都希望在交易中有所獲益，並期望結果是美好的。因此你得作好「有得有失」的心理準備。

站在賣家的立場思考，買家便能知道自己做出什麼樣的決定，才能夠兩全其美。例如， 賣家出售的原因是什麼？作為買家，你會怎麼出價？取得完美結局的最佳時機是什麼時候呢？

2.Know the market

3.了解市場

What you』re willing to pay for the property is only part of the equation.

提出自己願意支付的金額數，並沒有做到平等對待。

售價和拍賣價格是由需求以及市場中其他投資者願意支付的價錢所決定。買家要確保在出價和投標房地產之前，事先調查近期同一地區類似房屋的售價對比。

3.Be confident

4.對自己要有信心

將恐懼和負面想法擺到一邊。自信和正面的態度是任何協商中的必勝關鍵。

4.Use the agent

5.僱用經紀人

在大多數案例中，賣家都會僱用房地產經紀人。所以買家要避免直接和賣家協商，盡量轉向賣家的經紀人，即使賣家直接與你聯絡也要記得這個原則。

房產經紀人是協商過程中不可或缺的角色，因此，買家記得保持你的態度禮貌、恭敬和專業，給對方留下良好的第一印象。

公開、不隱晦的溝通是很重要的，務必忍住想要耍心機的心態。舉例來說，若隱藏自己對房地產興趣，有時可能會事與願違，因為房地產經紀人不會將你當作正式的買家看待。但是，也不要未經思考就把所有訊息透露給對方。

6.Know your limits

7.明白自己的極限

房地產購買從本質上來說，是很容易激起買家情緒的。所以買家要時常想起自己的購買上限，並堅持下去。無論是面對銷售或是拍賣，都絕不讓自己捲入情緒的漩渦之中。

買家要仔細思考如何將出價告訴對方。一開始就把自己認為最滿意的最高價告訴對方？還是先出低價？如此一來，你和賣家之間還有協商空間。

為了避免在拍賣時過於興奮，買家要定下一個價格範圍，不要越線。有些人為了避免自己做出輕率的舉動，以及情緒化的決定，他們甚至請求他人代表自己喊價。

8.Think through low offers

9.開出低價前，要審慎考慮

圖：網路圖片

假使買家認為賣家很天真、不知道這棟房產的價值，或是他願意孤注一擲，那當然可以開出一個不切實際的低價位。

然而，如果你真的了解那棟房產的價值，那麼為了節省時間，以及避免令人心痛的情況發生，你最好開出與你預期價值相當的價格。賣家可能會對你的出價有興趣，或是毫不關心。若是後者，則代表協商結束，趁著你被悲傷的情緒淹沒之前，趕快離開現場吧！

如果你開出的價格雖低，但是在合理範圍內，那麼你要告知房產經人開低價的原因，他們會轉告賣家。開出低價位的理由，有可能是因為這棟房產的外觀需要整修和翻新，使其更適合居住。

Private sale:

私人出售

如果你想出價(不論是私人協議銷售或是在拍賣之前)，房產經紀人會將出價寫在紙上，待你簽名後，轉交給賣家。

你得到的結果可能是：

·賣家接受你開出的價格

·賣家拒絕你開出的價格

·賣家提出一個他覺得能接受的價格給你參考

如果是第三項發生了，那麼你可以選擇：

·接受他們的提議

·拒絕此價格，並離開

· 繼續和賣家協商

賣家及早接受你的出價關乎到他的個人利益。在賣家接受你的出價之前，你都可以收回價格。如果賣家接受了，那麼你就可以準備簽署合同，代表你同意購買。

Auctions: preparation is key

拍賣：未雨綢繆是成功的關鍵

你平常可以在拍賣日期未到之前，模擬出價金額。房產經紀人通常都會告訴你這棟房屋在拍賣時可能達到的價位。不過要記得，經紀人為了吸引你到拍賣現場，可能會告訴你比保留價位低的價格。

房屋拍賣去除了一般銷售中必經的眾多協商過程，因此，在你正式踏入拍賣會競標之前，一定要做好準備工作，並事先出席多個拍賣會，了解實況。

在拍賣會之前，你要向經紀人索取所有相關文件，確保你了解合同的內容與條件，並交由你的律師或產權讓與代理人評估(assessed)。

在拍賣前，你應該從代理所有相關文件，確保您理解合同的條件，並評估它通過你的律師或產權轉讓。

在拍賣會上，你不能規定對購買物業，例如任何條件：

• 你不能要求檢查你買下的房子
• 你不能用你買下的房子當作自己的財產出售
• 你不能用你買下的房子去做融資

若你在拍賣會上成功得標，賣家便會在拍賣結束後，立即要你簽署合同，屆時，你沒有機會正式的檢閱合同的條款內容。能夠協商的範圍就只有產權轉讓的日期。

如果你的最終出價沒能成功奪標，那麼出價最高的人就會取代你，成為與房產經紀人協商的對象。

Don』t forget conveyancing

別忘了房屋產權轉讓

協商房屋的購買價格通常是產權轉讓過程中的一個環節。畢竟，在產權轉讓程序中會挖出的許多實情，這些都會成為影響你支付金額大小的因素。因此，當雙方進入產權轉讓程序後，你最好只提供協商過程中定下的價格。

產權轉讓包含了將房屋所有權從一方移轉給另一方，轉讓程序是從買家的律師或產權讓與代理人將賣家代表所準備的銷售合同仔細看過才開始。在銷售或拍賣開始前完成這個步驟，是最保險的作法。

一旦買家的顧問滿意合同內容，交易便圓滿完成。

作者：喬伊