房價為什麼估值低了？

（澳洲生活網訊）墨爾本10月第4周上市拍賣數為1358個，拍賣成交率為71%。其中House的中位價格是97.3萬元，單元和公寓房是61.1萬元。RP數據公司的數據顯示墨爾本的拍賣成交率為69.8%，上市拍賣數為1663個。

悉尼的拍賣成交率為64.4%。悉尼的市場看來在降溫，但是本周墨爾本的市場數量很大，導致拍賣成交率略有降低。時代報 The Age 9月22日載文<Morgan Stanley says Australian housing boom has peaked>，美國投行摩根斯坦利認為，由於政府收緊信貸政策，移民的數量增長減緩，澳洲的房市已經見頂。不過10月22日該報又載文<Housing market hasn』t peaked yet: Deutsche Bank>，德意志銀行表示，澳洲房市尚未達到見頂，因為建築周期還在上升周期，離頂部還有20%的上升空間。但是像悉尼的房價過高，房市將會逐步放緩。

其實澳洲的房市發展一直分布不均，有的地區見頂，更多的地區還剛開始增長，甚至還在底部。著名地產雜誌 Smart Property Investment 10月23日載文<Rate rises not all bad news >，近期銀行自行加息並非壞事，因為對一些過熱的地區會起到一定降溫作用，這對買家來說是好事，因為選擇的餘地大了。

最近，墨爾本的一些熱點地區特別是華人追捧的學區，房價增長迅猛，三年來漲幅達80%以上。我們遇到若干買家拍買下房子後，估價公司的估值低於買價。一二百萬元的房子，估值有時低了10%到20%。

估值低的情況主要有三類。一是新建大宅。例如一棟500平米的新建物業成交價格220萬元，但估價只有180到190萬元。因為當地的同類型地價一般在80到90萬元。建築成本最多也不會超過100萬元，所以估價的方式就是地價加上建築成本。其次是所買物業明顯高出本地區的平均市場價值。

例如該物業附近街區的銷售價格平均在130萬元左右，但是僅有一棟物業銷售超過了150萬元，鄰近的賣主很可能也會要價在150萬元以上。如果你的成交價格也在150萬元，估價師不能只以一二棟150萬元物業的價格來評定你的物業價值，他們需要按照該街區同類物業的平均價格來評定，所以你的物業就可能估值在130萬元左右了。

一般來說，如果有銷售合同，價格高5%到10%，估價師都可以接受，但是高得太多就難以接受了。還有一種情況是轉貸或增加貸款，儘管你感到鄰近街區的房價賣的很高，但估價師給的估值可能低於市場平均價格。因為估價師除了價格匹配比較保守外，還要對市場的風險進行評估。如果市場增長太快或者預計市場出現轉向，估值就會相應調低一些。因為一旦將來出了問題，估價師也很可能要承擔一定法律責任。

供稿：澳博信貸與地產投資

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