圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）
HOUSE AND LAND操作步驟：
1.選房，交意向定金
2.簽合同， 分別簽訂兩套合同。交土地價格10%的定金，以及建築價格5%的定金。
3.交換合同。在土地註冊前提前３個月做貸款。
4.土地註冊，所謂註冊是一片地開發，得先把地整好，水、電、煤氣、網路之類的接進小區，下水道埋好，小區內道路修好，路燈做好，小區內的綠化做好。
5.成交土地，成交土地時買家需要另外出10%+印花稅等雜費， 80%由銀行付。
6.成交完土地，建築公司用業主的名字向區政府申請建房，好的大的建築商一般把所有費用已
包含在房價里，一些小公司會有許多隱藏條款，這裡需要注意。
7.開始建房，建房一般分5個步驟
-地基（基本地基佔總建築價格的15%，原先已經付了5%的押金，這時需要買家支付10%）
房屋地基做好後，買家需要支付建築價格的20%給建築商。
框架做好後，買家需要支付建築價格的25%.
封頂做好後，買家需要支付建築價格的20%.
裝修完工後，買家需要支付建築價格的20%.
完工交房時，買家需要支付建築價格的10%.
需要注意的是：買家只需支付20%首付，剩餘80%可向銀行貸款，每筆費用都在買家核查了施工進度後由銀行直接撥給建築商。
（澳洲的房子驗收都是通過第三方專業的驗收機構代辦，無論業主在與否。區政府需要拿到施工的各個工種的職業證書以及到場驗收工程後，才可發放可居住證明書，銀行在拿到可居住證明後才放最後一筆款項）。
看似複雜繁瑣的步驟，其實只要有專業的公司協助就會事半功倍。我們有著多年的買房蓋房子的經驗，對於建築商的質量、材料的使用、建築的流程以及銀行的貸款都有相當豐富的經驗。與專業人士合作將少走彎路！節省你寶貴的時間精力!
買地建房的過程：首先要找專業公司出圖紙，圖紙要參考ＣＯＵＮＣＩＬ的相關規則。
有兩種不同的審批途徑
1.報council 審批
報council 審批一般分為DA（development application）和CC（construction certificate）兩個步驟的。DA 屬於報建申請， CC就是施工許可了。DA裡面涉及的主要都是建築設計的內容，CC裡面就有很多engineer 要參與進來，是builder最後施工時候依照的施工圖紙。施工完成時候拿到OC（occupation certificate）就可以入住了。
走council 報批，每個council 的要求會略有不同的，在council 網站上可以查詢最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan。
LEP是和土地有關的信息，大家可以根據自己的地址查詢地塊的情況， 比如：
– zoning 土地性質
會告訴你在這塊地上可以建什麼，不可以建什麼。最常見的是R2 low density residential低密度住宅區, 就是一般建dwelling house的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat。
– Height 限高
– FSR floor space ratio 容積率
容積率是建築面積除以土地面積達到的比值。每個council 要求不一樣，和土地面積有很大關係，一般來說土地越小容積率越大，土地越大容積率越小。
– minimum lot size, 這個是和分地有關的。
– 其他一些類似於heritage, flooding的一些信息。
*強烈建議買house之前，先查詢地塊的基本信息，免得買下以後發現和自己想像中的計劃有出入。或者去諮詢council的town planner. 一般來說關於土地的zoning的信息在買房合同裡面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔細看了。
一些特殊的zoning
Bush fire zone
Flooding zone
Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要確定的是有沒有屬於heritage item的東西在地塊上，如果有，那就完全不能動。如果屬於conservation zone ,相對好一些，一般是不能大動，後面可以加建，總的原則是不能改變街道面貌，變動也要符合之前的風格，具體的每個council的要求不一樣，喜好也不一樣。設計到heritage的地，有時候也需要出heritage report。
DCP 就是詳細的設計規範了，包括建築風格，建築密度，綠化率，邊距，交通，日照，隱私等等一系列的問題，設計的時候所有因素都要綜合考慮到的。因為涉及的太多，每個council要求也不一樣。
2. 報accredited/ private certifier 審批
這種就是CDC， 其實相當於DA combine CC 的一種快遞審批途徑。特點就是速度快，一般2周申請就能下來。不是所有項目都可以申請CDC，CDC對土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面寬的地，不能屬於heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，對環境影響很大的，比如海邊的一些地也不能申請走CDC。
如果確定可以走CDC，遵循的設計規範是NSW housing code, 和報批council 遵循的regulation 會有不一樣。在可建面積，高度，容積率，邊距等等很多問題上都有出入，所以客戶是應該根據自己的實際情況選擇的。
選擇走council 還是私人審批師，需要綜合考慮地塊的信息，所屬council的情況，自己的目標和時間成本來決定。
這兩種選擇的優劣。
自己建House的好處：完全滿足自己的需求和喜好。
自己建House的缺點：但造價高，手續繁瑣。在施工過程中，如果要貸款， 需要支付其中所產生的貸款利息。 施工過程一般為半年到1年， 還需要承擔施工過程中，自己租房所產生的費用。
購買H&L的好處
交了５％造價訂金後，造價通常不再變動。可以鎖定成本。
節省大量的印花稅：
買地再選房僅按土地價值來交印花稅，不徵收房屋部分價值的印花稅；而買一樣總價位的現房是按總價來交印花稅。
戶型選擇豐富：
自己選地造房可靈活選擇自己心儀的戶型及裝修標準，而購買現房往往是開發商直接給業主定好交房戶型及標準。
建築時間靈活：
可靈活跟建築商確認造房開始時間及交房時間。
資金交付時間充裕
資金準備時間比較充裕。可分期交房款，購買現房則需要馬上付全款。
澳洲鼎豐集團是頂級上市開發商LENDLEASE的金牌代理，有大量經過精心挑選的優質房源任君選擇，我們提供一站式的服務。我們提供買房與貸款能力評估（免費），買房貸款售後一條龍服務。精選信譽好質量優良的開發商及性價比良好的樓盤，力求將投資風險控制到最低並取得最佳的投資收益。
作者：持牌地產投資顧問Steven Lee（電0405394437）
歡迎免費諮詢
電郵:goodleeco@163.com 微信: goodleeco
This post was last modified on 2015年11月21日 07:12
《梁祝》的作曲者陳鋼最近逝世，在微信上掀起了很大的波瀾，今天一早，我在手機上讀到老友——海蘭女史發來一段文字。她原和「上海電影沙龍」有過工作交結，和秦怡、陳鋼關係稔熟[…] Read More
正在菲律賓馬尼拉舉行的東盟系列外長會議成為地區外交焦點。7月21日（周二），澳大利亞外長黃英賢（Penny Wong）與中國外長王毅舉行會談，就中國近期導彈試驗及南海緊張局勢向中方表達關切。這是兩人第12次會晤。 Read More
最新Newspll 民調顯示，儘管中共政權不斷加大對澳大利亞的挑釁力度，但越來越多的左傾選民和受過大學教育的選民卻不認為北京構成國家安全威脅，與其他選民群體出現了重大分歧。 Read More
市值750億澳元、擁有7500萬用戶的銀行Revolut 已獲得澳大利亞銀行牌照，這對四大銀行的壟斷地位構成了巨大挑戰。 Read More
雖然維州仍處於冬季，但春天的腳步已經悄然臨近。再過不久，漫山遍野的油菜花將陸續盛開，把維州鄉間染成一片耀眼的金黃色。 不過，由於大多數油菜花田位於私人農場，遊客往往只能遠遠欣賞，難以近距離拍照。今年，不妨前往距離墨爾本約兩小時車程的 Heathcote 地區，在 Shiraz Republic 與 Cornella Brewery 打造的 Cornella Canola Walk，走進百英畝油菜花田，沉浸在一望無際的金色花海之中。 這條季節限定步道將於 7月24日… Read More
白晝漸短，氣溫走低，窗帘也開始更早地拉上——這一切都在提醒我們：冬天來了。相比大刀闊斧的空間改造，用燈光營造氛圍，或許是讓家瞬間變得溫暖舒適的最簡單方式。一盞柔和的落地燈，一束精心布置的暖光，都能在不經意間改變空間的情緒。 那麼，從裝飾性到功能性，哪些線上店鋪值得入手高顏值燈具？如果你正準備為家來一次「冬日煥新」，不妨從這些品牌開始尋找靈感。 MCM House：鬆弛而高級的輕奢氛圍 適合風格：鬆弛輕奢 以標誌性的澳洲海岸風聞名，MCM House 是許多人打造「設計感之家」的首選。它的燈具設計偏向雕塑感與極簡線條，色調克制、氣質內斂，非常適合中性色調空間。這裡的每一件單品都不追求短暫流行，而是強調經得起時間考驗的經典美學——屬於那種「現在買、幾年後依然喜歡」的投資型選擇。 LivingStyles：選擇困難症的寶藏倉庫 適合人群：想多看多選的人 如果你還不確定自己喜歡什麼風格，但明確想要「好看又不貴」，LivingStyles 會是一個不錯的起點。這裡集合了大量當下流行與經典設計，從吊燈、檯燈到戶外燈具一應俱全。憑藉規模化採購模式，它在價格上也頗具優勢——適合希望在預算內實現風格升級的人。 Mica Lighting：專註燈具的專業玩家 適合需求：高性價比設計款… Read More
