（圖：網路圖片）
（澳洲生活網訊）澳洲新確銀行(suncorpbank)網站上有篇文章談到，在利率不確定的時候，如何快速償還住房貸款。
眾所皆知，澳大利亞目前的利率很低。因此很多人便借更多的錢買房，或者借錢來償還現有的住房貸款。
過去三年來，澳大利亞首次購房貸款增加了23%，2007年只有16%的自住房主沒有任何按揭抵押，到2014年則高達25%。
如果你正想辦理首次住房貸款，該如何規劃呢？你可以事先做一些準備，它將有助於你穩定的償還借款。
如果你已經有住房貸款了，你可能會緊張甚至開始擔心。你看到報導說利率可能會在2016年再度攀升。你會想你的住房貸款未來如何？擔心是否能持續清償你的借款。你可能已經在尋找各種方法儘快還清貸款，或者夢想著5年內還清房貸。
以下是六種更快清償貸款的戰略，分為2大類：預貸戰略(即將準備貸款)和貸後戰略(已經貸款買房)。無論如何，我們希望這些策略對你會有幫助。
預貸戰略 (Pre–Loan Strategies )
1.要存款且預算要保守，不要躁進
為了避免陷入不斷升級的償還貸款漩渦中，事前充分的準備非常重要，這能讓你儘早償還貸款，所以不要急於申請房貸或買房子。
甚麼是充分準備呢？為了安全起見，如果你願意支付保險金或是有人可以為你擔保，在操作上確保你的住房貸款可以控制在房價的5%。現在利率很低，所以這個方式很有利。而95%的房屋價值產生的利息，則可以支付你的房貸。
如果你只有20%的存款，你就要借80%的貸款，萬一利率真的上升了，你沒有任何準備金，你償還貸款的時間就遙遙無期了。
這就是考慮高比例存款的原因了。如果你只能承擔4%的還款利息，但日後利息調高到6%以上，怎麼辦？若你有較多的預算，即使利息上升，你也做好準備去償還貸款了。若是利息沒有上升，你就有能力快速償還你的貸款。如果你還的資金越多，那你整個期間就能支付更少的利息。
如果你不知如何估計你的預算，澳大利亞審監局(APRA )日前建議，銀行和其他貸款機構評估人們的財務狀況，要假設7%的利率，或至少7%，比目前的利率高2%。這些數據是基於之前澳大利亞市場的變化，有助於得出好的數據來規劃你的預算。
而對於你現有的房貸，我們也有一個很好的策略，保持對現有的住房貸款還款頂部(keeping on top )，並儘快還清你的貸款。經常以稍高的利率來計算你的還款金額。這會幫助你更快的支付房貸，也讓你對未來利息的變化有充分準備。
2.考慮拆分利率貸款( Split–Interest Rate Loan)
通常情況下，我們會考量貸款是用固定利率或者是浮動利率。由於澳大利亞目前是低利率，你可能會受到誘惑，選擇固定利率去貸款。但是，固定利率往往會排除未來還款或更改貸款金額的靈活性。
2011年澳大利亞浮動利率的退出費(exit fees)被取消了，所以更改浮動利率不需費用。還有，要記住，通常只能在有限的時間內將你的利率固定下來，通常是3~5年。
儘管如此，你可能還會擔心如果利率意外的提高了，自己要支付的貸款就會增加。幸運的是，你不是只能二選一(固定或浮動)，你可以利用拆分利率貸款，以固定現利率解決您現有貸款的一部分，剩餘部分則可用浮動利率，可說是兩全其美。
如果你不確定每種類型貸款的利弊，有些銀行會提供你詳細的資料。你可以找出一個適合你的還款計劃。
如果你已經有住房貸款，你也許可以跟貸款銀行或機構協商，是否能用拆分利率貸款。
3.考慮對沖帳戶和套現/先還再貸 (Offset Account & Cashback/Redraw Options)
對沖帳戶(Offset Accounts)和套現/先還再貸(Cashback)兩種方式可以幫助你降低你的還款金額或是協助你快速還清貸款。
對沖帳戶是指你的銀行餘額可以完全抵銷住房貸款的利息。假設你的住房貸款有30萬澳幣，而你的銀行戶頭有50萬澳幣，那麼你只要支付25萬澳幣的利息。
套現/先還再貸，則允許你重新起草你已經簽訂的住房貸款，以防你需要急用現金。
如果你每個月只需付1000澳幣，而你實際上連續3個月付了2000澳幣。當你需要時，你能夠取回這多付的3000澳幣。記住，套現需要一些手續費，所以務必跟銀行確認金額。
這兩種功能允許你用現有的存款來減少房貸利息，而不必具體增加你的還款金額。並非所有的住房貸款都具備這些選項(對沖帳戶和套現)，所以一定要確認它們都包含在你選擇的貸款方式中。
如果你已經簽訂住房貸款了，你可能要查一下，或許你的貸款中包含上述兩種功能，只是你沒有使用過。抵銷帳戶和現金返還可以有效的利用儲蓄帳戶降低你的貸款利率。你可以跟銀行或貸款機構談一談，了解你可使用的功能。
註：SuncorpBank是澳大利亞的第五大銀行，該銀行在Suncorp集團旗下，主要提供存款貸款等業務。
(未完待續)
(文章節錄自澳洲新確銀行網站)
文：蔚華
This post was last modified on 2015年12月11日 07:51
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