【房地產法律二】澳洲買房需要考慮哪些問題？

（澳洲生活網訊）接上期

土地的規劃審批

澳洲每個州政府或者領地政府有自己的一套關於土地規劃審批的法律和程序。一般來說，根據每個政府的區域劃分的不同，其中土地是否可以進行商業，住宅還是工業規劃，進行建築作業時需要遵守哪些法律以及土地是否可以細分等等的規定都是不同的。

一般來說，土地的規劃和審批的權力都是由州政府或者領地政府下放給當地的政府。當然，在進行規劃和審批的同時當地政府需要遵循環境保護計劃和州/領地政府的總的關於規劃的政策。而對於一些大的工程來說，州/領地政府有特殊的「快速通道」，州/領地的土地規劃審批部門會優先考慮，並且快速獲批。

對於當地政府來說，土地區域的劃分已經在區域劃分地圖中確認好了。一般來說，區域包括住宅區，商業區，工業區以及公共場所。一般來說，不同的區域的劃分都會設立區域劃分的目標，政府職員在審批的時候需要依照這個目標作為參考。比如，新南威爾士州低密度住宅區的目標是：在低密度住宅的壞境下，為社區的需求提供住房；提供居民日常所需的服務和設施。並且，區域劃分會列出不需要批准可以直接進行的土地用途，必須需要政府的批准才能進行的土地用途，以及禁止的土地用途。

而每一土地的區域中，一般都還有特殊的保護條款限制土地的用途，或者說規定在土地上建築時所需要特殊遵守的一些政策。比如說，有的土地因為遺產文化的保護，不能破壞地上的建築或者樹木；有的土地因為易遭受洪水，所以建築作業時需要遵守當地政府關於防洪的政策要求。

除此之外，對於環境有影響的一些土地用途使用者可能還需要在州/領地政府環境保護和規劃部門進行環境保護的批准。有的時候，土地的規劃和審批可以和環境保護的批准一起申請，讓申請的速度加快。

在購買的過程中，根據土地的規劃是否批准，有以下幾種情況

購買已經全部規劃獲批的土地

這一種情況是風險最小的。但是，由於土地規劃已經全部獲批，這種情況也是最不靈活的，並且通常也是最貴的（因為土地已經拿到了規劃批准）。

一般對於規劃批准需要進行以下調查：

1. 規劃批準是有效的，沒有過期
2. 規劃批准沒有其他的限制（遺產保護條款，或者需要治理污染等）
3. 規劃批准中有哪些禁止的用途

一般來說，批准規劃的機關也是可以根據申請修改規劃。所以當買家購買了土地，希望用其他設計師的方案，還是有可能從批准機關- 一般是當地政府申請修改的。其中的修改可以是一般的條款：比如房屋的高度等。但是，修改的條款不能嚴重影響規劃批准的目的。如果需要申請實質上的規劃改變，那麼最好再重新申請一次土地規劃批准。

購買建立在獲批的條件之上的土地

這一類的購買合同需要註明以下幾點：

1. 是誰需要負責進行土地規劃申請
2. 雙方都需要同意申請的土地的用途和規劃
3. 如果有變化，變化後的批准必須是買家在正常範圍內可以接受的
4. 批准必須在一段時間內獲得

買家在處理這裡類的購買房產時自己需要進行調查，確認拿到批准的可能性打底有多大。一般需要檢查土地的區域劃分，區域限制，政策限制，環境保護的限制以及是否有污染經理的要求等。

購買沒有規劃批准的土地

在三種情況下，這一種情況是風險最大的。當然，這也同樣意味著土地的價格會更便宜。相對於上一種情況，買家需要詳細檢查土地的區域劃分，區域限制，政策限制，環境保護的限制以及是否有污染治理的要求等，並且最好獲得專業的意見。

污染

在澳洲，對於污染的處理原則是「誰污染，誰處理」。在澳洲不同的州/領地政府的法律中，有些規定如果造成污染的人沒有辦法找到，那麼政府可能在特定情況下，強迫土地的所有人，居住者，或者貸款銀行對污染進行治理。

一般來說，如果懷疑土地已經被污染，那麼買家需要在環保調查員受理購買一份環境評估報告；或者至少向賣家索取一份環境評估報告。這份報告可以被用來尋找責任人，制定治理污染的計劃。買家在購買此類土地時需要考慮污染治理的時間可能會很長，可能會影響土地規劃。
（待續）

在接下來的文章里，我們會對房產所需要交的稅費進行詳細解讀，敬請期待。如果您有任何關於澳洲房產的問題，請通過電話02 8084 8341聯繫Auslink Lawyers的律師進行法律諮詢。