（澳洲生活網訊）根據最新的「年度人口統計：國際住房支付能力調查（Annual Demographia International Housing Affordability Survey）」顯示，世界買房最不實惠的城市排名中，出現了悉尼和墨爾本這兩個城市，悉尼房價尤其貴，平均買房金額需花費一個家庭年收入的12倍。

排行第一的城市是香港。調查指出，在香港買一個中價位房屋可能要花一個家庭19年的平均薪資。

悉尼排名第二，是一個家庭年收入的12.2倍。這數據比前幾年多了2.4個百分點，也是從調查記錄以來，跳升最大的數據。

墨爾本排名第四，與紐西蘭的奧克蘭和美國的聖荷西並列，需9.7倍的家庭年收入，才能買一個房子。

針對這份調查報告，有多位專家從不同的角度做分析。

澳洲人償還貸款能力高

Domain資深經濟學家Andrew Wilson博士表示，雖然澳洲各城市在全球可支付房地產調查中表現不佳，但澳洲的「住房貸款償還」卻達到了平均水準。

根據Domain的數據得知，在澳洲，僅有5%以下的貸款持有人，會因利率上升而影響還款能力。多數人償還貸款的費用，都少於自己的可支配收入。也就是說，澳洲的「住房貸款償還」比率是較高的。

Wilson認為這次調查使用的模型，把年收入做為償還貸款成本的唯一要件，這樣會誤導人們。因為除了年收入之外，還要考慮低利率的影響。他指出，「悉尼和墨爾本的房屋所有人階層十分穩定，且抵押貸款違約的紀錄也是最低的。」

造成房價經濟實惠的因素很多

總的來說，調查中的367個市場排名里，有89個市場是屬於房價便宜的地區，其中有2個位於澳洲–西澳的Karratha和Kalgoorlie。

BIS Shrapnel市場調查公司住房部門資深經理Angie Zigomanis先生表示，每一個住房市場都不一樣，很多的市場會因稅法不同而受影響；排在調查名單尾端的市場，房價之所以便宜，通常是因為當地經濟蕭條。

以澳洲一些新興房產來看，它們的房價較高的原因，是因為涵蓋了所有基礎設施的成本。

而所得稅、地域環境、就業率和土地限制，都是影響一個城市房價大幅變化的因素。

調查沒有考量到公寓市場

圖片:新南威爾士的濱海城市排在世界前10個最不實惠的城市 來源：www.domain.com.au

排名房產最貴的第十名城市，是新南威爾士濱海地區的堤維德岬（Tweed Heads）。

Wilson博士表示，堤維德岬地區居民的收入和中間房價的高低顯然沒關係。因為堤維德岬有高數量的退休人口，但他們大多都擁有自住房。

根據2011年人口普查數據顯示，堤維德岬有50%的住宅是公寓，其中有近40%是自有住宅。

國際住房支付能力調查報告並沒有將公寓市場列入考量，僅以中間房價衡量。

房產市場變化多，各國差異大

出現在前20名的城市中，有位於新南威爾士的Bowral-Mittagong、麥覺理港（Port Macquarie）、卧龍崗、昆士蘭的陽光海岸和黃金海岸，這真令人不可思議。

Wilson博士認為，「住房市場的變化萬千，在不同省會城市中都有不同的表現，更不用說國家與國家之間房地產的差別了。如何能以一個指標來評比呢？」

調查報告顯示了澳洲房市供需失衡

房屋工業協會（HIA）前國家主席暨南澳參議員Bob Day針對該調查撰寫了一份報告，抨擊房屋供需失衡的問題。

Bob Day說，「新買房者的總收入中，有較高的比率用於支付房價，但這個價格並非完全合理。」同樣的，房東負擔的融資成本和資本如果增高，就會反映到房客身上：付更高的租金。

目前出現的問題是，許多年輕買家因為房價升高而放棄購房。他們被迫轉向購買同樣定價過高的公寓，而且永遠沒有財力負擔起自己心中的夢想—擁有屬於家庭的住宅。

珀斯是澳洲房價排名第四的城市，一個家庭年收入的6.6倍才能買下一個房子。另外，阿德來得是6.4倍，布里斯本為6.1倍。

附表

全球十大最昂貴房地產市場排名

資料來源：Source:12th Annual Demographia International Housing Affordability Survey (2015年: 第3季度)

文：喬伊  蔚華