圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）在澳洲買房，通常首付只需要10%，剩餘部分，只要有固定的工作，穩定的收入，澳洲人最高可得到房產的80%，外國人可貸到70% 。所以很多人都選擇貸款買房，許多華人在貸款買了房之後，總是盡量節儉想著儘快還清房貸，以減少背負房貸利息的重擔。按照華人的傳統思想，總是希望盡量少貸款，儘早還清債務心才安。 在澳洲若還是秉持這種傳統可會吃大虧的。
投資者應利用澳洲特殊的稅務制度與金融服務特點去說明自己實現理財的效益最大化。因為房貸利率是所有貸款中（車貸信用卡等） 利率最低的，這意味著還清其他貸款成本更高，因此房貸應該是最後需要還清的一項債務 。
要理解為什麼盡量多借債，盡量推遲還清房貸對投資者更有利？就要先普及一點投資稅務知識：
1. 自住房的貸款不能用於抵扣個人所得稅，而投資房可以幫助合法避稅。
如果考慮換房子，又希望把現有物業租出去轉為投資房，但是沒有把房貸還清，甚至一直只還利息不還本，那麼，這部分房貸，不但租客幫您還了，稅局也用退稅（把之前我們所繳納的部分個人所得稅退還） 幫你還一部分。但是如果貸款已經還清，投資房時所產生的租金收入將會被計入當年的個人收入計征個稅。也就是說，個稅繳納比例將會隨著正盈餘的增加而增加 ，租金的一部分會落入稅局的口袋。如果自住房還欠有貸款的話，要用稅後的錢來還，不可以抵扣個稅。
2.澳洲的銀行系統的「對沖帳戶」 可以幫助投資者保持對資金的使用自由但又享受與貸款一樣高的利息率，由於存款部分產生與貸款利息一樣高的利息，可以起到降低利息的作用而不用把錢真正還入貸款中。
3. 澳洲房產貸款允許只還利息，不還本金。 銀行允許支付貸款金額的利息，而不用還本金。
對於投資者來說 ，這是一個非常不錯的特點，這能降低您的償付額，而使您能利用您的資金投資到其他的項目上。這種貸款方式一般期限為5年， 5年之後，可以繼續向貸款行申請，申請一般都會成功。
4.為增值房產REFINANCE， 增值部分可以套現出70%-80%的現金。
什麼是Refinance ？
做貸款重組時，銀行對房屋價值進行重新評估，把增值部分套現，讓投資者現金流更加靈活，可用於投資或其他用途。
為什麼要Refinance ？
在澳洲，當物業升值之後，可以向銀行申請再融資。
在發達國家，想要一夜暴富的幾率非常低，利用Refinance，將有助於財富的積累。
在澳大利亞購買房產時，銀行還款在交房後（工程竣工時）才開始，這對投資者有好處，期房一般在交房前有1到4年的時間。這就有更多的時間來準備將來的房款償還問題，有充足的時間去籌備首付。
綜合上述優勢，有錢也不還是最好的選擇！因為從長線看， 債務與紙幣一樣是貶值的，而房產長線則是升值的。用欠的債買房，欠的債越多，意味著房產越多。只要時間足夠長，是可以有更多的盈利的。
不過，貸款也是有風險的，應注意規避貸款的一些禁忌，以減少風險。
第一 不要選錯房貸。要了解房貸的原始利率（initialinterest rates）、按揭利率、首付數額以及若延遲還貸所受的處罰。
第二 不要申請太多信用卡帳戶。
第三 申請貸款時不要謊報資訊。
房貸申請時過於誇大工資數額，被發現後，貸款機構會收回貸款。
第四 還不起貸款時不要迴避，要積極與放貸方溝通尋求最佳改善辦法。
常見的購房貸款種類
Standard variable rate loans標準浮息貸款。
澳洲房產市場上標準浮息貸款是澳洲最常見的貸款品種。在澳大利亞買房後貸款利率在貸款期內會上下浮動。也就是說，貸款機構會根據經濟狀況的好壞和儲備銀行制定的官方利率隨時調整利率。來自其他貸款機構的市場競爭也會影響利率。優點：利率下調時，還款額降低；通常多還款不必支付罰金；靈活。缺點：利率上調時，還款額增加，壓力加大。
Fixed rates loans 定息貸款。這種產品的利率在雙方同意的時期內固定不變。
優點：借款人在此期間內可以設定財務計畫，不必擔心利率上調引起還款額增加。
缺點：放棄利率下調帶來的好處；缺乏靈活性；通常提前還清貸款要支付罰金。
了解了這些基本知識，將有助於投資者更有效地進行財富積累。
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This post was last modified on 2016年2月15日 18:03
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