【繁榮世界】Q&A: 全球經濟鏈對房地產市場的影響

（澳洲生活網訊）長期的低利率以及不斷擴增的住房需求量，增進了澳洲房地產市場的繁榮，尤其是悉尼和墨爾本。

澳洲人對房地產的強烈需求創下紀錄，然而在礦業蕭條、全球市場動蕩不安，再加上中國經濟衰退等種種因素影響下，究竟房地產市場的前景會如何呢？

現在的高房價還會持續嗎？變化無常的全球經濟會影響澳洲房產市場嗎？

realestate.com.au網站針對以上問題，做一深入的探討，摘要如下。

全球經濟現況如何？

目前全球普遍經歷物價全面下跌及市場不穩定的情況。

截至去年（2015年）12月前的三個月中，美國經濟僅成長0.7%，中國成長持續趨緩；日本央行剛投票通過要徵收0.1%的存款手續費，這對民眾而言實質上是負利率。

全球油價下跌和中國經濟衰退，早已重創澳洲部分地區的經濟。而澳洲證券交易所（ASX）在今年股票交易開始的八天內，損失了1000億元市值。

中國經濟衰退對澳洲影響多深？

西太平洋銀行（Westpac）首席經濟學家Bill Evans表示，中國經濟趨緩對澳洲有三方面影響：資源、服務業以及資本外流（中國資金的外流）。

他認為資源是最主要的一方面，因為中國對澳洲的出口產品(如鐵礦)需求量大，但現在持續減少中。連帶影響這些行業的勞工薪資降低，進而導致部分消費者降低支出。

第二方面是服務業的需求量。澳洲一直以來是以觀光旅遊和教育為獲利的主要方式，而中國訪澳遊客成長率約20%。

Evans 指出，目前澳洲的觀光旅遊和教育已比鐵礦出口更具價值，未來仍是如此。通常我們提到經濟衰退時，我們指的是製造業、建設業，而非服務業，因此在服務業這方面對澳洲的影響不大。

第三個影響面則是中國資本外流減少，因為中國政府限制其公民在國外花費的資金數量。

Evans指出，中國投資者的焦點在澳洲房地產市場，所以中國資金外流的減少，可能對住房投資也會減少，但他認為影響不會太大。

澳洲房地產市場受到的影響大嗎？

澳盛銀行（ANZ）資深經濟學家David Cannington在上個月出版的「ANZ Blue Notes」中提到，房產市場有可能要承受這些經濟風暴，預期未來成長會下降。

但是他指出，「嚴格來說，促使澳洲房地產市場表現優異，且不受全球經濟影響的主因是：各主要城市有強勁的住房需求量、相當穩健的家庭理財，以及地方政府積極改善經濟和就業條件。」

這些因素能鞏固房地產市場的活動及價格，使其不受嚴重的經濟衰退影響。

自2015年中旬以來，房地產市場便脫離了高峰期。最近幾年Cannington觀察到，房地產市場不是澳洲經濟成長的主要驅動力，預期 2016年的情況也是一樣。

Evans則認為，澳洲房地產市場現在已進入極穩定時期，其個位數的增長率很有可能成為常態。

根據澳洲 CoreLogic RP Data 公司的「快樂家庭指數」(Hedonic Home Value Index )顯示，截至2016年1月31日的前三個月里，整個澳洲綜合省會城市的住房價格下降了0.6%。

布里斯本住房價格下降了0.8%，珀斯下降了1.7%，霍巴特則是這個季度中唯一正成長的綜合省會城市，其指數上升3%。

悉尼虧損最大，其住房價格是 -2.1%，其次是達爾文：-1.4%，阿德雷得：-0.9%，坎培拉：-0.6%，以及墨爾本：-0.1%。

除此之外，澳洲統計局的最新住房批准數據（2015年12月）顯示，批准總數下降了2.5%。

其中，房屋批准數提高了3.4%，但公寓批准數卻降低了8.3%，導致批准總數是負增長。

（來源：realestate.com.au）

CoreLogic RP Data資深研究分析師Cameron Kusher表示，儘管批准數量比去年同期下降，總的住房批准數仍接近歷史新高。

Kusher 說，「整個2015年，從被批准的各類型公寓來看，我們發現其中有27.0%是聯排住宅，而低於四層樓的公寓則創下新低：8.7%；高樓層公寓（含四層樓以上）批准數為64.3%。」

悉尼、墨爾本和布里斯本的公寓批准數仍非常高。他預測2016年，建築批准數很可能會減少。

「雖然住房批准數量似乎已達高峰，但還是有很多項目正在動工，這代表審核標準若寬鬆一些，這些興建活動仍會繼續進行。」

未來利率會上升還是下降？

澳洲央行在今年第一次董事會議上，宣布利率將維持在2% 不變，並表示全球經濟情況還是很艱難。

澳洲央行總裁Glenn Stevens表示，目前物價進一步下滑，尤其是石油價格。這在一定程度上反映了對石油的需求量下降，不過也因為近幾年石油供給量大幅提升。金融市場的波動再次加劇，投資者對全球經濟前景難以預料。

由 finder.com.au 網站訪問不同的經濟學家，談論有關利率升降的問題，製成一份調查表，有三分之一的經濟學家認為利率在2016年會上升，而有52%認為官方現金利率(OCR)直至2017年都不會提升。

文：青宇

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