負扣稅在澳洲房產業的三個迷思

（澳洲生活網訊）工黨在上周末宣布將限制新住房的負扣稅並降低資本利得的優惠為25%，令大家措手不及。

此事證明負扣稅不再是政治上碰不得的燙手山芋，政府已表示他們改變了方向。但是還有一些關於負扣稅的迷思和既得利益者散播半真半假的辯論，企圖阻擋這個政策實行。

你可能會認為在住房產業中，房產稅的優惠一手推高了新的住房供應、抑制了租金上漲，並且提供中低收入者積累財富的機會。事實上，這些代價昂貴的稅收優惠只是增加了投機活動。在住房市場中，這些優惠降低了首次購屋者的負擔能力，而主要得利的卻是高收入者。

但為何這些神話能如此持久存在呢？「物業觀察（Property Observer）」網站的兩位客座觀察員提出了3個思想誤區，說明房產業者的說詞如何誤導人們。摘錄如下：

誤區1：若是改變負扣稅，會傷害中低收入者

有人說許多中等收入者使用負扣稅，但這種說法是既得利益者使用統計數字來耍戲。政府指出，近90%有負扣稅的人年收入少於100,000元，而年收入100,000元已經是高收入群了。那些年收入超過100,000元的人，應納的稅額比低於100,000元的人還要多得多，但我們看到絕大部分的稅務優惠的受益者是在收入的頂端。

那些收入較低的人應納稅額也低，高收入的人納稅額高，但他們利用稅收優惠足以扣除大部分的稅金，甚至可能變成零。如此一來政府財政收入就會減少。

也就是說，前10％的高收入者從負扣稅獲得的稅收優惠將近50%。所以使用負扣稅減稅最多的是那些高收入族群。

而資本利得的優惠更是偏向富人，前10%的高收入者獲得資本收益近70 %。

我們也聽到有一些教師和護士投資房地產採用負扣稅，教師約佔9%，護士約佔12%。但比起麻醉師（29%），醫生（27%）和財務經理（23%）來說，教師和護士減稅的金額還遠遠不及。那些高收入行業得到的平均減稅金額大多了，麻醉師比一般教師多十倍以上。

誤區2 ：負扣稅足以推高新的住房供給量

房地產業者認為，政府給房產投資者的稅收優惠，可以鼓勵業者興建更多的住宅。事實上，這是一個效率很低的方法，因為93%以上的房產貸款是為了購買現有的住房。

增加新建住宅的最大限制，是可使用土地的供應量不足和規劃許可的批准不夠，以致無法增加內城和中間地區的居住密度。在這種供應緊張的環境下，稅收優惠主要只是抬高住房價格，對提高住房供應量幫助有限。

誤區3：負扣稅會使租金價格走低

這個誤區是負扣稅最被關注、最持久的神話，許多人認為它可以控制租金漲跌。要理解這個說法的起源，我們需要探索一些歷史過程以及經濟因素。

房地產業者聲稱，當霍克政府在1985年限制負扣稅時，租金就上漲了。但這是發生在過去以悉尼為中心的情況，珀斯和悉尼的租金當時的確有所上升。然而，通膨調整後的租金價格，在墨爾本很穩定，在阿德雷德和布里斯本實際上是下降的。悉尼和珀斯的資金上漲，主要原因是人口增長、住宅供應量不足、高貸款利率和股票市場資金的競爭，而非霍克政府改變負扣稅政策造成的。

租金最終是由租房需求和房屋供給之間的平衡來決定。房地產市場和其他市場一樣，是收益決定了資產的價格。

許多投資性房地產的業主利用負扣稅等優惠，因此不用支付高額的稅金。

如果稅收優惠(負扣稅和資本利得稅優惠)不是那麼高，一些投資者可能因為稅金多而出售他們的房產，因此房價可能會下跌，但不會讓租金上漲。因為每當投資者賣出一個房產，就會有另一位租房者去買下這個房產，所以少了一個房產也少了一個承租人，並不會改變供應和需求之的平衡。

事實上，改變負扣稅的好處之一是使首次購房者更容易買到較便宜的房產。

工黨勇敢的提出改變負扣稅和資本利得稅的優惠。但是，房地產業者將繼續以各種半真半假的爭論來反對，致使大多數普通澳洲人將成為輸家。我們不樂於見到這樣的結果。

文：蔚華