（圖：網路）
（澳洲生活網訊）不僅華人一向有土地情結，擁有一套帶地別墅也是澳大利亞本地人的典型澳洲夢。很多華人都會誤認為只有買帶地別墅才會得到更多的增值，而公寓持有支出更大，增值也更慢。
其實這是一個認識上的誤區。
常見投資誤區剖析
以SYDNEY 地區為例，從過往的歷史記錄看，HOUSE與APARTMENT的價格曲線圖起起伏伏，在形狀上幾乎是保持一致的，相差甚微。特別是1980年到2000年這21年間，APARTMENT的漲幅甚至要比HOUSE還要高出約15%。在市場向上時，HOUSE並沒有因為帶地，而明必然要比UNIT的漲幅高，漲幅的表現甚至比APARTMENT稍遜。
根據RP DATA的統計資料顯示。當市場處於調整期時，也有HOUSE比APARMENT下降得更多更快的記錄。
當市場出現大面積波動和不穩定的時候，需要更多資金量的HOUSE就更容易處於有價無市的狀態，當租金回報率太低，投資人的壓力太大時，就很難長期持有HOUSE來等待升值。所以當市場低迷時，豪宅型的HOUSE或者大地別墅往往也跌得最早跌得最多。
相較之下，APARTMENT在房產的調整期由於租金穩定，持有壓力較低,從而更容易熬過低迷期坐等市場復甦。很多人明白長線持有對升值的好處，卻往往因為投資策略錯誤造成壓力過大而拋售。
很多華人偏好投資別墅的原因是認為APARMENT的STRATA較高，而HOUSE的不需要交STRATA FEE，從而認為APARTMENT更省錢。這是一個認識上的誤區。買獨立屋做投資房，確實不需要支出物業費用，但是超過46.2萬(新洲法規)的地價部分卻要交高額地稅(每年交$100+1.6%X超額地價)。house的物業管理是房東自己的事。房屋除蟲，保險，通下水道，割草，維修，養護，清潔等等，這些事情都由房東自己處理，是相當耗時耗錢的。公寓樓的這些費用，都是由房東們公攤，那麼分到每個人身上的費用就相對低多了。而且這些維修管理的事務都是Strata公司請人打理，也會為業主節省很多的時間精力。儘管HOUSE 的STRATA FEE是被自我管理替代而表面上看省了點Strata fee，但是HOUSE的COUNCIL RATE與水費通常要比APARTMENT 更高。
從租金回報率來看，House的年平均租金回報率多在3%-4%，部分貴區的回報率更低，而APARTMENT年平均租金回報率在 4%-5%。選擇HOUSE做投資，對現金流的要求更高。
特別是買二手別墅或已開發好的土地，則更加面臨銀行低估造成需要額外多準備低估差額的現金部分的壓力，而期房HOUSE的建築時間普遍較短，也要求資金更快到位。
從位置上看，在多數情況下，HOUSE離交通、購物、學校、醫療比較遠，因此租金相對比較低，而且需要相對更長時間租出去。
筆者一直主張投資相目需要個案分析，筆者曾經帶領客戶投資過的西北西南西區和中央海岸的別墅都獲得正回報且所需的出租時間很短。這裡只作常見狀況的探討。
APARTMENT通常離生活設施比較近的地方，出租相對快，租金相對高，但墨爾本的市中心由於盤源供應量相對較多，造成與中國大城市房價規律相違背的狀況也就不難理解了。
從資金占用量上對比，投資HOUSE需要更多資金，而APARTMENT的投入則相對較少，例如用只能買一套HOUSE的資金去買2個不同地點的APARTMENT，顯然更能達到分散風險的目的。
從建設周期上對比，不難找到2到3年甚至4年的期房公寓，相對於交房期短的house來說，幾年後的公寓房價通常有不同程度的上漲，就算銀行給予的估價比較保守，對2年以上的期房APARTMENT來說，通常估值都能達到原價，甚至溢價，這樣對於投資計畫的順利實施是很有利的。而HOUSE的資金壓力則要大很多，而且建築期間還要支付土地和建屋的貸款利息。
從退稅利益上對比，APARMENT的折舊較高，HOUSE的折舊較低。APARMENT在退稅上面的優勢比house明顯。APARMENT更高的退稅收益對投資者的現金流大有助益，也提高了再投資能力。
從升值的風險度對比，由於HOUSE分布的地域更為廣泛，如果有大型的政府規劃例如有新的火車輕軌超市等設施進駐，或提高建築密度的REZONING，對HOUSE的升值是很有利的，但若無明顯的因素支撐，也有很多HOUSE的升值是跑輸於APARTMENT 的。
而處於各種設施附近的APARTMENT在這方面的風險則相對小一點。
從規避或減少LAND TAX的角度對比, 以新洲為例,一套大地別墅可能就已超過46.2萬的免稅額了, 但若是投資公寓,即使總投資額遠超HOUSE，往往要好幾套APARTMENT才超出免稅上限.
其實與買股票不代表必然都虧損的道理一樣,買土地也不代表必然就一定都能賺錢。
投資回報好壞與投資品種是公寓或別墅還是土地都沒有必然聯繫。選擇一個合適的投資品種涉及很多方面的因素。一個好的投資品種,無論是公寓還是別墅,都是值得投資的，但若是誤以為只要是土地,只要是別墅就都好，則是一種高風險的投資行為。
在我接觸到的一些客戶中，就有一些盲目買大地別墅或聽說買地自己做建築利潤高而盲目買地被套的投資者。房產投資風險相對較低是事實，但不代表凡是買地買別墅就必然贏利，媒體普遍悲觀,大市低迷時一樣有一搶而光的好項目，媒體普遍樂觀，大市一路高歌向上時一樣有人投資虧損或者贏利過低。投資只與具體的那一個具體項目密切相關。
近日，筆者一直在力薦的墨爾本DOCKLAND VICTORIAL HARBOUR水景公寓項目的熱銷就是一個很典型的案例。徹底顛覆了墨爾本沒有好項目，公寓比不上別墅的觀念。
關於一天內搶光150來套公寓的真實奇蹟，我們將有後續報導並繼續收取EOI. 敬請關注。
比較保險的辦法是在採取投資動作之前多諮詢專業內行人士的意見，並且如實將個人的投資需求,收入狀況與資金狀況如實向信得過的顧問反映，才能獲得較為切合自身個性化狀況的投資方案。只憑一腔熱情或者道聽塗說的消息作為決策依據，會增加走彎路的風險。
作為頂級全球上市開發商，悉尼歌劇院，DARLING HARBOUR改造規劃承建方的金牌代理鼎豐公司，在悉尼墨爾本布里斯班擁有多個一線品牌上市開發商的預售項目，目前火熱EOI中。
澳洲鼎豐集團是澳洲本土公司，有大量房源任君選擇，我們提供一站式的服務。
急聘地產顧問無需經驗!提供系統培訓!
歡迎諮詢:Steven Lee 0405394437
電郵:goodleeco@163.com 微信: goodleeco
小時候用上海話唱接龍兒歌：「啥個祝——祝英台——啥個台——抬（譚）老三——」那時懵懂，不知譚老三是什麼？只知道老上海話中，人死了叫「譚老三」或者叫「翹辮子」⋯⋯ Read More
韓國新生代歌手兼說唱歌手Lee Young-ji（李泳知）近日因一組紅髮自拍照意外捲入政治爭議。由於發布時機恰逢韓國「6·3地方選舉」投票前敏感時期，她被部分網友質疑借發色與服裝表達政治立場。事件迅速發酵後，李泳知在24小時內刪除相關內容、染回黑髮，並公開發佈道歉聲明。 據了解，事件起源於5月底李泳知在社交媒體上傳的一組照片。 照片中，她以全新紅髮造型亮相，同時身穿紅色服裝，並搭配歌曲《REDRED》作為背景音樂，配文寫道：「發色好看吧？」 原本只是一次普通的造型分享，卻因為發布時間處於韓國地方選舉事前投票階段而引發爭議。 在韓國政治文化中，顏色長期具有高度政治象徵意義。紅色與藍色通常會被聯想到不同政治陣營，因此在選舉期間，公眾人物的服裝顏色、手勢甚至數字選擇都可能被放大檢視。 部分網友認為，紅髮、紅衣以及歌曲名稱同時出現，形成了明顯的「紅色元素疊加」，質疑李泳知在敏感時期未能保持政治中立。 事實上，類似事件過去也曾發生。韓國社會對於藝人在選舉期間的言行向來相當嚴格，此前不少藝人都曾因為穿著特定顏色服飾或發布容易引發聯想的照片而陷入爭議。 面對輿論持續升溫，李泳知迅速採取行動。 首先刪除所有相關動態，其次在極短時間內將紅髮重新染回黑色。隨後，她於5月31日通過韓文及英文雙語聲明公開道歉。 聲明中，李泳知承認自己的行為「考慮不周」，表示自己明知當前正處於重要時期，卻因為太想儘快與粉絲分享新造型而忽略了外界可能產生的聯想。 她特彆強調，不會以「不懂政治」或「沒有意識到」為理由為自己開脫。 李泳知寫道，自己對於引發爭議感到抱歉，也認識到公眾人物在特殊時期需要承擔更高的社會責任，未來會更加謹慎地學習和思考。 事件曝光後，韓國網路輿論出現不同聲音。 支持者認為，單純的發色與服裝被賦予政治含義，本身反映出韓國選舉文化對於符號的高度敏感；批評者則認為，作為擁有巨大影響力的公眾人物，在選舉期間理應更加註意可能引發誤解的表達方式。… Read More
6月1日，超模奚夢瑤與「賭王」何鴻燊之子何猷君在法國著名地標Mont-Saint-Michel（聖米歇爾山）舉辦婚禮。距離兩人2019年登記結婚已過去7年，這場以「承諾如約而至」為主題的補辦婚禮，憑藉童話般場景、頂級珠寶與諸多細節設計迅速成為全網熱議焦點。 婚禮舉辦地選在法國世界文化遺產聖米歇爾山城堡區域，現場以大量粉色鬱金香打造夢幻氛圍。最受關注的是，婚禮中特意復刻了2019年求婚時著名的「馬里奧救公主」主題元素。當年何猷君以電子遊戲《超級馬里奧》為靈感向奚夢瑤求婚，而此次婚禮伴手禮中也加入了相關手辦設計，形成首尾呼應。 不少賓客還發現，請柬署名採用「奚夢瑤與何猷君」的順序，將新娘名字放在前面，被外界解讀為對女方的尊重與重視。 此外，婚禮現場香檳塔高度也按照奚夢瑤178厘米身高特別定製，許多細節都圍繞新娘展開設計。 作為國際超模，奚夢瑤當天的造型備受關注。珠寶方面，她佩戴來自Graff（格拉夫）的鑽石套裝，總鑽石重量超過100克拉，包括約30克拉鑽石耳環、66克拉鑽石手鏈以及7.1克拉婚戒，整體價值引發外界廣泛討論。 歡迎晚宴上，她身穿Dior 2026春夏系列冰藍色紗裙；婚禮主紗則由品牌創意團隊量身定製，製作耗時超過600小時。婚紗背部羽翼造型採用特殊結構支撐，營造出如童話公主般的視覺效果。 婚禮攝影則邀請知名婚禮攝影師Jose Villa（何塞·維拉）掌鏡。Jose Villa曾拍攝過多場國際名人婚禮，包括美國歌手Justin Bieber（賈斯汀·比伯）的婚禮作品。 婚禮現場最溫馨的一幕來自兩個孩子。6歲的兒子何廣燊與4歲的女兒Romee共同擔任花童，陪伴父母完成儀式。 到場賓客同樣備受關注。自由式滑雪奧運冠軍Eileen Gu（谷愛凌）身穿Alexander McQueen（亞歷山大·麥昆）黑色禮服現身，並公開稱讚奚夢瑤是「最美的新娘」。歌手王嘉爾則以伴郎身份低調出席，成為現場關注焦點之一。… Read More
大陸綜藝《這是我的西遊2》近日因多起安全問題陷入輿論風暴。從後期合成安全帶畫面，到高空項目設備故障，節目組的安全管理能力受到廣泛質疑。 其中最先引發關注的是「P圖安全帶」事件。在5月29日播出的節目中，不少觀眾發現嘉賓乘車鏡頭中的安全帶疑似通過後期技術添加，畫面存在顏色不自然、貼合度不足等情況。隨後，相關話題持續發酵，公安部交通管理局也發文提醒，強調安全規範不能流於形式。 另一項爭議則涉及藝人宋亞軒參與錄製的高空軌道車項目。網傳現場因連接裝置未完全固定，導致其所乘軌道車與前車脫離，在下坡路段獨立滑行。面對突髮狀況，宋亞軒及時採取制動措施，最終避免發生更嚴重後果。 事件曝光後，部分觀眾質疑節目組未充分檢查設備安全，並認為節目播出版本對事故原因的呈現存在爭議，引發關於剪輯處理方式的討論。 隨後，宋亞軒官方後援會發布聲明稱，已收到節目組私下致歉，但對相關解釋及處理態度表示不認可，並宣布暫停與節目相關的宣傳配合工作。 Read More
「培根」這個名字，是英文Bacon的音譯，說白了，就是腌制、熏制後的豬肉。悠久的西餐文化里，它幾乎是烤盤上的明星。肉片薄如蟬翼，肥瘦分明，還未入口，那淡淡的煙熏香味已然勾起人無窮食慾。 Read More
