悉尼和墨爾本，兩大城市比一比

（澳洲生活網訊）當我們比較悉尼和墨爾本時，我們通常會強調它們之間的差異性。但悉尼和墨爾本在商業地產這區塊卻有很大的相似處。

空間、空地、租金

從地理環境來看，悉尼和墨爾本有很大的不同，但是它們的中央商務區(CBD)可用空間卻很相似。墨爾本的中央商務區和其邊緣地區涵蓋了470萬平方米，而悉尼中央商務區大小則有490萬平方米。

商業地產空置率數據也十分相近。2014年6月的資料顯示，墨爾本中央商務區商業空置率為8.5%，悉尼則是8.4%。

悉尼的租金報價是按總毛額來算，而墨爾本的租金報價則按凈值報價。不過，兩城市的每平方米開銷的比率則十分相似。悉尼的可獲利市場收益金額（achievable market yields）略高於墨爾本，且悉尼較高的租金凈收益也造就了較高的資本價值。

新建住宅區

悉尼和墨爾本都正面臨中央商務區邊緣人口大量成長的問題，人口劇增的原因是住宅密集度高所致。

這些住宅中，有一部分是改建自老舊的商業和工業大樓，也因此降低了這類辦公大樓的供給量。

新建住宅區有更多的地面層(ground-floor )空間，提供零售業使用，創造出「村落式」的社區。這種類型的住宅區在墨爾本更常見，不過最近3~5年來，悉尼也逐漸增多。

零售業地產

悉尼和墨爾本都擁有「優質零售帶（prime retail strips）」，即旅遊購物區。這一地帶的特點通常是：空置率低、租金高，且觀光客源源不絕。

零售帶周邊的居民不斷增加，確保了該地區持久的活躍性，並擁有高額租金。目前在此地帶已建成且地理位置佳的房地產，其收益率約在4~5%，而有進一步發展潛力的房地產收益率低於4%。

工業用地產

澳洲的所有省會城市中，墨爾本擁有範圍最大的可用工業土地，悉尼則排名第二。

普遍來說，悉尼和墨爾本在有限的資本增長情況下，都擁有穩定的產業市場。 雖然兩個城市的收益相近，悉尼的出租率還是高於墨爾本。一般來說，墨爾本的行情多為一平方米30~50元，而悉尼的價格更高一些。

悉尼和墨爾本鄰近機場和港口的房地產市場都有所增長，墨爾本港就是一個例子。另外悉尼植物學區（Botany）的港口擴建以及Enfield綜合運輸物流中心也是典型的例子。

綜合論述

總的來說，的商業地產不論在規模或活動力（activity）上都有極大的相似處。這兩個城市的市場都有很強勁的基礎，且不易受經濟環境的變動所影響。因此，投資人不要只把目光盯在兩座城市本身，反而該個別觀察它們的房地產動向，確保你所選擇的房地產在過去很長一段時間內都是持續且強勁增長。

文：喬伊