澳洲的房價會大跌嗎（3）？

（澳洲生活網訊）墨爾本3月第3周上市拍賣數為1784個， 拍賣成交率為72.3%，悉尼上市拍賣數為1103個，拍賣成交率為75.5%。市場供應數量如此大，但是拍賣成交率依然站在70%以上，說明秋季市場趨向穩定。

《時代報》(The Age) 3 月21日載文《Australians』 housing debt at all-time high after doubling in 11 years》，根據澳洲政府APRA審慎監管局的最新報告，澳洲人的抵押債務水平在過去11年中上漲了136%，遠超過同期34%的通脹增長水平。全國平均房貸數量由2004年1月的18.9萬元增長到2016年1月的37.2萬元。

地產雜誌《Smart Property Investment》3月15日載文《Mum and dad』 investors facing settlement risk》，21世紀的總裁Charles Tarbey警告說，近年高層公寓興建數量增長，將來買家可能會面臨估價和購買價格不符的情況，造成交割困難（接上期）。

其次是人口增長和人口密度分布不同。美國的人口增長率從2002年以來一直低於1%， 2013年到2015年的年增長率只有0.73%。而澳洲的人口增長率從來沒有低過1%。在2008年統計的人口增長率達1.88%，創下了自1972以來的歷史記錄。

在2013到 2015年三年統計的增長率分別是1.57%,1.51%和 1.47%。當然，澳洲人口增長的絕對數量遠低於美國，不過澳洲人口分布非常獨特。全國人口的62%集中在5個人口在百萬以上的城市。

相比之下，美國有10個人口百萬以上的城市，但僅佔全國人口比例的8%。英國有兩個人口百萬以上的城市，佔全國人口比例的12.4%.即使是城市人口密度高度集中的日本，有11個人口百萬以上的城市，總和也只佔全國人口比例的22.8%。可見澳洲城市人口集中的程度遠高於其他發達國家，形成了特有的人口分布形態。

我們常認為澳洲地廣人稀，其實澳洲是移民國家，人口增長快並集中到大首府城市，因為那裡的就業機會多。特別是成熟社區，人口高度集中，土地資源緊缺而且限制開發，所以地價才會不斷上漲。房價上漲的根本原因也是土地供不應求，本質還是地價在上漲。根據澳洲統計局在到2015年6月為止的人口統計報告，新洲人口年增長率1.4%，維省是1.7%，昆省是1.2%，西澳是1.3%。

墨爾本人口增長速度最快，所以在前幾次的澳洲房產上漲周期，總是墨爾本領跑全國，也就不難理解了（待續）。

（文章僅供參考，不承擔經濟和法律責任)。

供稿：澳博信貸與地產投資

趙先生高女士

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