圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）墨爾本3月第3周上市拍賣數為1784個， 拍賣成交率為72.3%，悉尼上市拍賣數為1103個，拍賣成交率為75.5%。市場供應數量如此大，但是拍賣成交率依然站在70%以上，說明秋季市場趨向穩定。
《時代報》(The Age) 3 月21日載文《Australians』 housing debt at all-time high after doubling in 11 years》，根據澳洲政府APRA審慎監管局的最新報告，澳洲人的抵押債務水平在過去11年中上漲了136%，遠超過同期34%的通脹增長水平。全國平均房貸數量由2004年1月的18.9萬元增長到2016年1月的37.2萬元。
地產雜誌《Smart Property Investment》3月15日載文《Mum and dad』 investors facing settlement risk》，21世紀的總裁Charles Tarbey警告說，近年高層公寓興建數量增長，將來買家可能會面臨估價和購買價格不符的情況，造成交割困難（接上期）。
其次是人口增長和人口密度分布不同。美國的人口增長率從2002年以來一直低於1%， 2013年到2015年的年增長率只有0.73%。而澳洲的人口增長率從來沒有低過1%。在2008年統計的人口增長率達1.88%，創下了自1972以來的歷史記錄。
在2013到 2015年三年統計的增長率分別是1.57%,1.51%和 1.47%。當然，澳洲人口增長的絕對數量遠低於美國，不過澳洲人口分布非常獨特。全國人口的62%集中在5個人口在百萬以上的城市。
相比之下，美國有10個人口百萬以上的城市，但僅佔全國人口比例的8%。英國有兩個人口百萬以上的城市，佔全國人口比例的12.4%.即使是城市人口密度高度集中的日本，有11個人口百萬以上的城市，總和也只佔全國人口比例的22.8%。可見澳洲城市人口集中的程度遠高於其他發達國家，形成了特有的人口分布形態。
我們常認為澳洲地廣人稀，其實澳洲是移民國家，人口增長快並集中到大首府城市，因為那裡的就業機會多。特別是成熟社區，人口高度集中，土地資源緊缺而且限制開發，所以地價才會不斷上漲。房價上漲的根本原因也是土地供不應求，本質還是地價在上漲。根據澳洲統計局在到2015年6月為止的人口統計報告，新洲人口年增長率1.4%，維省是1.7%，昆省是1.2%，西澳是1.3%。
墨爾本人口增長速度最快，所以在前幾次的澳洲房產上漲周期，總是墨爾本領跑全國，也就不難理解了（待續）。
（文章僅供參考，不承擔經濟和法律責任)。
供稿：澳博信貸與地產投資
趙先生高女士
諮詢熱線：95618875,0403570531
This post was last modified on 2016年4月15日 06:41
無論是裝修還是建房，總會在事後回頭時出現一些「早知道就好了」的瞬間。但很多時候，真正的錯誤只有在塵埃落定之後才會被看清。《House & Garden》雜誌邀請讀者分享他們最想重來一次的裝修遺憾，這些回答從常見問題到高成本失誤都有涉及。從預算嚴重超支，到施工順序錯誤，這些真實發生過的裝修教訓，都是在開始新項目之前非常值得參考的經驗。 1、天窗位置設計不當 有些問題往往在為時已晚時才會被注意到，其中天窗的具體朝向對室內採光影響巨大。一位讀者最大的遺憾是：「把天窗裝在了屋頂南側，而不是北側。」在澳大利亞，北向天窗全年能獲得最充足的自然光，使冬季室內更溫暖、整體更明亮且持續時間更長；相比之下，南向天窗多為散射光，採光強度明顯較弱。因此，在規劃天窗時，不僅要考慮安裝在哪個房間，更要考慮屋頂朝向。 2、在有歷史保護限制的房產中翻修 購買或修復受歷史保護條例約束的房產，看似充滿挑戰與趣味，但實際操作往往更為複雜。一位讀者表示，最不後悔的決定就是不再選擇類似項目。歷史保護房產在外立面、材料使用及改造範圍上都有嚴格限制，尤其是臨街立面，通常需要更昂貴的材料與專業施工團隊。同時，審批流程冗長，即使是小幅改動也可能需要詳細設計與多輪審核。在保留歷史風貌的同時，也必須充分評估時間與成本約束。 3、土地空間利用不合理 許多人在城市中面臨的是空間不足的問題，但「土地過大卻沒有合理利用」同樣會帶來困擾。一位擁有超過1000平方米地塊的讀者表示，他後悔在設計初期沒有更合理地規劃建築位置。「如果再建一次，我會讓建築師更充分利用可建區域，」他表示，「現在花園雖然漂亮，但整個地塊幾乎被平均分成前院、房屋和後院三部分。」規劃不當的建築佔地，會造成大量空間閑置，同時也可能限制未來增加泳池或獨立小屋等擴展功能的可能性。 4、未持續跟進施工細節 許多裝修者共同的遺憾之一，是過度信任施工團隊，默認所有工作都會完全按最初溝通執行。但在施工過程中，一旦出現變化或問題，細節往往會在不知不覺中被調整或忽略。不少讀者強調，必須持續跟進工程進度，不能默認一切都會完美完成。「一定要反覆檢查施工質量，」一位讀者提醒，「並清晰溝通你真正想要的結果。」 5、把花園放到最後才做 另一個常見遺憾是低估了園林景觀成熟所需的時間。一位讀者建議：「應該先種樹和完成主要花園框架，再開始室內施工。」很多將園林放在最後階段的人都後悔沒有儘早種植，因為植物需要時間成長與成形。「等室內完工時，花園其實才剛剛開始建立。」成熟的庭院需要時間積累，而不是最後一步的附加工程。 6、試圖獨自完成所有工作 DIY也是常見的後悔來源。為了節省成本或加快進度，許多人在過程中承擔過多工作，最終導致壓力增加甚至延誤整體工期。不少人表示，如果重新開始，他們會更早引入建築師或專業人員，以避免後期返工與不必要的成本浪費。「我會一開始就請建築師按我的想法設計房子，」一位讀者說。… Read More
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