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（澳洲生活網訊）最近，澳洲央行在《半年度金融穩定評估報告(half-yearly Financial Stability Review)》中表示，內城區公寓的過剩和中國資金湧入樓市，正在澳洲銀行體系的風險構成發生變化——從房屋貸款的風險轉移到房產開發和商業地產借貸的風險。
一．公寓供應過剩將帶來風險
澳洲央行指出，「新的公寓供應量過剩，可能會壓低房價和租金，如果出現這樣的情況，投資者將難以正常水準的租金來支付他們的貸款，而自住房主也將面臨無法通過出售房產來解決房貸的問題。」
央行警告：」隨著一些地區公寓需求降低，以及自住房業主面臨信貸緊縮，不履約交割(settlement failures)的情況可能會增加。」
這個警告源自於澳洲審慎監管局要求銀行縮減房產投資者貸款，以減少房地產泡沫化的風險，但可能給大量進行的公寓建設市場帶來挑戰。
二．中國資金對澳洲房產市場的影響
央行上升了對中國投資者「數量大額的和日益增加的」的角色關注度，這個會對金融領域產生間接風險。
銀行受中國投資者和開發商衝擊較小，但是如果中國投資人的需求顯著下降，則將打壓澳洲國內房產價格，導致銀行承受更多的與房地產相關的損失
外國投資審查委員會的數據顯示，中國買盤集中在悉尼和墨爾本的公寓樓，最近期有大量的增長。
由於交割過程中風險加大，主要的公寓開發商Lendlease和Stockland已經對此方面進行緊張的審查。它們在半年盈利公告中，都低估了這方面的影響。
央行檢討了中國買家對地產需求減少，由此對悉尼和墨爾本公寓市場的影響。儘管但是如果買家變成賣家，整體房價就會下跌。
從最近的數據來看，墨爾本市中心區的公寓，轉售過程中出現了高達原銷售價30%的折扣。有一個指標，目前有2萬個公寓正在建設中，1.9萬個公寓已經批准，3萬個住房等待批准。這樣的數量勢必對房價有所抑制。
三、業界對央行聲明的反饋
澳洲不動產協會(Property Council of Australia)首席執行長Ken Morrison則表示，央行聲明與開發商保持一致，沒有證據顯示在公寓項目上出現違約，他認為2016年將是另一個強大的建設年。
Morrison指出，在審慎監管局的要求下，很可能一些計畫項目將不會進行，這將緩和內城區公寓供應過剩的風險。他還強調， 「現實的情況是我們的城市正在成長，內城生活的趨勢將會繼續，所以布里斯本和墨爾本的新增供應量會被及時吸收。
房屋協會(Housing Industry Association)的Graham Wolfe指出，央行的觀點過於保守。在過去10年中，人口年增長率加上潛在的住房供應量不足，導致明顯的租賃空置率緊縮。而2015年只是10年來住房建設數量超過需求的第二年。
這不是巧合，悉尼和墨爾本這兩個省會城市在住房項目上最好的表現，是強勁的人口增長和州經濟的表現。
瑞銀(UBS)經濟學家George Tharenou表示，澳洲央行很明顯是更關注金融體系和經濟層面的風險。
四．潛在的下降趨勢
當央行不在很多地擔心「先發治人」的降低利率，瑞銀稱，造成真正經濟下跌的與房產有關的潛在因素，現在就很明確了。
央行每半年公布的「金融穩定評估報告」，是想確認和探討對澳洲金融體系的威脅，並預先高度關注投貸人貸款數量的上升。
2014年底，審慎監管局(APRA)採取行動，要求澳洲銀行削減投資者的貸款數量，巴塞爾銀行監管委員會迫使銀行增加數十億元的股權資本，降低了金融系統的風險。
在APRA的努力下，例如收緊貸款標準和減緩房價增長的步伐，也確實改善了家庭住房的風險。
央行表示，在目前高就業率和低利率的情況下，家庭財務的壓力是溫和的。大部分的家庭收入都可以儲蓄起來，這是自金融危機以來首見的情況。總結抵押緩衝區占貸款餘額的17%，相當於2.5年的支付款。
對資本金的增加拖累了銀行的資產回報，但央行提醒全國範圍的借款機構不能所有的成本都追求回報。
重要的是，銀行和投資者認識到，這次的下降趨勢與增加恢復力有關，因此不要以提高風險控制的水準和文化因素來抵銷它。特別是文化的部分，這才可能同時回復財務與聲譽。
央行認為在住宅開發中，東海岸的公寓數量不斷的增長，而某些地區的公寓需求卻逐漸緩和，這是不協調的。因此在住房需求上還需要再平衡，並且加強貸款標準。
央行指出，自住房主和投資者已不那麼活躍，市場已較緩和。企業界需求也已降溫，因而增加了公寓開發商的風險，連帶的商業房地產的收益率也受到擠壓。即使如此，商業房地產的需求依然強勁，特別是外國投資者的支撐。
除了房地產之外，企業的財務仍維持一個良好的狀況。唯一例外的是資源部門，大宗商品的價格下跌使企業償還債務的能力降低。但是，儘管銀行報告資源部門的不良債權水準提高，但這部分貸款只是總額的一小部分。這些風險似乎不足以造成對國內金融體系的嚴重的影響，但會受到來自海外的巨大衝擊。
總體來講，澳洲央行對金融體系風險的評估是喜憂參半的。
不同的業界和不同領域的專家，對這個評估報告會有不同的評論，這都是正常的。但對讀者來說，卻不容易分辨哪些分析才是正確的。」做功課」是比較能找到真相的機會，不只是要多看不同的評論者，還要追蹤這些評論者或機構，長期以來言論的嚴謹性和公正性。這也是考驗讀者的智慧，分辨出事實與曲解，找到真相。
文：青宇 黎澳
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無論是裝修還是建房，總會在事後回頭時出現一些「早知道就好了」的瞬間。但很多時候，真正的錯誤只有在塵埃落定之後才會被看清。《House & Garden》雜誌邀請讀者分享他們最想重來一次的裝修遺憾，這些回答從常見問題到高成本失誤都有涉及。從預算嚴重超支，到施工順序錯誤，這些真實發生過的裝修教訓，都是在開始新項目之前非常值得參考的經驗。 1、天窗位置設計不當 有些問題往往在為時已晚時才會被注意到，其中天窗的具體朝向對室內採光影響巨大。一位讀者最大的遺憾是：「把天窗裝在了屋頂南側，而不是北側。」在澳大利亞，北向天窗全年能獲得最充足的自然光，使冬季室內更溫暖、整體更明亮且持續時間更長；相比之下，南向天窗多為散射光，採光強度明顯較弱。因此，在規劃天窗時，不僅要考慮安裝在哪個房間，更要考慮屋頂朝向。 2、在有歷史保護限制的房產中翻修 購買或修復受歷史保護條例約束的房產，看似充滿挑戰與趣味，但實際操作往往更為複雜。一位讀者表示，最不後悔的決定就是不再選擇類似項目。歷史保護房產在外立面、材料使用及改造範圍上都有嚴格限制，尤其是臨街立面，通常需要更昂貴的材料與專業施工團隊。同時，審批流程冗長，即使是小幅改動也可能需要詳細設計與多輪審核。在保留歷史風貌的同時，也必須充分評估時間與成本約束。 3、土地空間利用不合理 許多人在城市中面臨的是空間不足的問題，但「土地過大卻沒有合理利用」同樣會帶來困擾。一位擁有超過1000平方米地塊的讀者表示，他後悔在設計初期沒有更合理地規劃建築位置。「如果再建一次，我會讓建築師更充分利用可建區域，」他表示，「現在花園雖然漂亮，但整個地塊幾乎被平均分成前院、房屋和後院三部分。」規劃不當的建築佔地，會造成大量空間閑置，同時也可能限制未來增加泳池或獨立小屋等擴展功能的可能性。 4、未持續跟進施工細節 許多裝修者共同的遺憾之一，是過度信任施工團隊，默認所有工作都會完全按最初溝通執行。但在施工過程中，一旦出現變化或問題，細節往往會在不知不覺中被調整或忽略。不少讀者強調，必須持續跟進工程進度，不能默認一切都會完美完成。「一定要反覆檢查施工質量，」一位讀者提醒，「並清晰溝通你真正想要的結果。」 5、把花園放到最後才做 另一個常見遺憾是低估了園林景觀成熟所需的時間。一位讀者建議：「應該先種樹和完成主要花園框架，再開始室內施工。」很多將園林放在最後階段的人都後悔沒有儘早種植，因為植物需要時間成長與成形。「等室內完工時，花園其實才剛剛開始建立。」成熟的庭院需要時間積累，而不是最後一步的附加工程。 6、試圖獨自完成所有工作 DIY也是常見的後悔來源。為了節省成本或加快進度，許多人在過程中承擔過多工作，最終導致壓力增加甚至延誤整體工期。不少人表示，如果重新開始，他們會更早引入建築師或專業人員，以避免後期返工與不必要的成本浪費。「我會一開始就請建築師按我的想法設計房子，」一位讀者說。… Read More
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