海外買家慘遭房貸滑鐵盧，房市何去何從？

（澳洲生活網訊）筆者上期介紹大家關心的合同轉名問題後，本期繼續針對當前房市的熱點問題展開探討以期拋磚引玉。近期貸款政策變動大，投資買房必須謹慎，需要近期Settle的特別是現房，應先與專業貸款人士評估過有把握貸到款才付訂金。

這段時間房貸市場跌宕起伏，最近三個月的澳房市似乎溫度不減，根據RP Data資料，在截至5月8日的三個月中，澳大利亞房價再次加速上漲，全年化的資本增值超過10%。房市撲朔迷離，忽而柳暗花明，微信圈盛傳數家地區性銀行小銀行似乎充當了救星的角色，令眾多面臨Settle的買家看到了一線希望；忽而又如墜深淵，相繼傳來了唯一還接受海外收入的NAB遞交量暴增，處理緩慢，拒批率高，而且還計畫將貸款上限從70%降至60%，還相繼傳來了La Trobe等數家貸款機構不再接收新的申請的消息。

房貸政策突變對樓市的影響應從長線角度與短期角度來看。筆者已多次分析過長線角度看對海外貸款一刀切的做法只會造成供應量下跌，人為製造短缺，澳洲房價與租金只會上漲更快更多。提高了准入門檻的投資環境，只會對有房一族更有利，無助於降低房價房租，抓住了供求關係這個本質，就不會被眼花撩亂的資訊與短暫的市場起伏影響了對大勢的判斷。

基於脫離了金本位為基礎的全球印鈔競賽與澳洲本土房產遠未供過於求，空置率尚低的事實基礎，只要房產性價比合理品質過關，能貸到款並供得起房的長線看都難以找到不賺的理由。因此在有可能的情況下應盡量想辦法Settle，不要再拿過去的故事說事。能貸多少算多少儘可能持有房產乃為上策。

現在不是賣房甩房的時候，而是稍微低潮期間難得的買入的時機。即使多花些成本完成Settle也是值得的。拭目以待，一些傳媒盛傳的Settle 高峰期房價必跌的擔憂說服力不足，按這個態勢發展下去，即使再加上利息反彈因素也不代表房價必然降，只要銀行緊縮政策不變，房價上漲趨勢遠高於持平態勢。

也就是說，無論銀行緊縮還是放鬆，長線都無礙房價上揚。明智的投資者應該抓住這個不可能長久的短暫的機會尋求獵物。剔除那些一買房就試圖Settle前後馬上撈一筆的短線投機者或者超越自身借貸能力過度貪婪的狂熱買房人，可以說誰能借到錢，誰擁有更多的房，誰就能閑庭信步笑到最後。

圖：供圖

筆者根據業務實踐，與讀者分享部分心得。

申請人分為PR 或者公民，這類申請人只要有本土收入審批難易程度與過去差別不大，PR 或者公民以海外收入申請則應符合各銀行的條件，有的要求提供工作簽證。純海外投資的目前難度較大，但也不是完全沒有辦法。house & land package的話有部分銀行不做建築貸款。如果在其他銀行遞交過申請，也會增加受影響的風險。如果是被拒批過的話新的Broker與銀行會更加審慎甚至會拒絕受理。有部分拿著過去積累的到處利用別人沾到小便宜的成功經驗的申請人，缺乏忠誠度，到處打探消息多家遞交申請又不與經辦人坦誠溝通以圖擇最優渠度利益最大化，反而造成無可救藥的結果，習慣腳踩幾條船的申請人應小心無人接手的後果。

筆者建議如果能早做貸款就不要拖，形勢隨時變化，早做早好，能貸多少算多少，但是一般來說，樓花也不能太早做，貸款一般三個月之前開始準備就可以了。因為太早做的話批准書的有效期可能過了房子還未Settle，又要辦理Review重新提交單證，並有可能按新政策處理，而且太早的話，銀行無法對抵押的房產進行估價，缺少估價就拿不到unconditional approval。筆者的客戶中就有因為土地或房子拖延了Settle而過期了的。但期房的Settle時間是很難做到很準確的。比原訂的計畫延後1到幾個月並不少見。

從澳新銀行和西太銀行提交給監管機構的資訊顯示，海外投資者的還貸記錄甚至優於平均水準。據《澳洲金融評論報》報導，西太銀行發言人羅丁（David Lording）說：「我們海外收入貸款的違約率低於平均水準，而一大部分這樣的貸款都實現了提前還款。海外收入貸款者的借貸比例也比較安全，基本上貸款比例都低於70%。」 大選過後，政策是否有放鬆的可能誰也不敢否定，因此對於那些Settle時間較長的買家來說不必恐慌，做好計畫盡量多備現金並多觀察形勢即可。

如果是近期快要Settle的現在才需要做貸款。有部分買家對辦理貸款缺乏信心的想保本甩賣亦可理解，可以同時進行，邊辦理貸款邊尋找買家，到時選擇對自己更有利的方案進行。

儘管筆者主張現房買賣只簽獨家代理對房東更有利，但鑒於期房與現房性質不同，期房到期不Settle將導致原買家喪失訂金還要負上訂金損失外的連帶責任，因此賣期房必須特別小心獨家代理的條款，因為將會導致其他仲介將無法參與銷售或者銷售完畢後得不到合理補償，而萬一沒能賣出去時，不能Settle的後果仍由原買家承擔。

幾家歡喜幾家愁，對於有貸款能力與充足現金流的投資者來說，現在正是難得的搜尋價廉物美的獵物的抄底良機。歡迎對期房轉讓、房貸等有興趣的讀者加入我們的期房交流群，共同應對危機，不要錯過澳洲房市淘寶良機。

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作者：金牌地產顧問李聞新Steven Lee

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