（澳洲生活網訊）澳洲中央銀行的利率保持歷史低點2%不變，銀行房貸政策在收緊。又要平穩發展、又要避免危機，可謂用意頗深！
悉尼這兩天我在業內已經看到幾例熱門區域，臨近交割的新房以較低的價格急售的案子。參加二手房拍賣的人數也相比減少、出價保守。
南半球春天竟然有北半球秋天的寒涼，投資人在發展的時候， 別忘了現金流的充足。多準備一些餘量。澳洲房產即將迎來「現金為王」時刻。
這也給買家提供了難得的選房的機會。有了更多的機會。這一次我們就和大家一起分析在看房過程中，如何從一些細節中入手，掏出好房子。
投資買房時，有一些警訊會被專家提出來，將其視為嚴重瑕疵。但許多買家認為，有些徵兆確實是嚴重的，但也許可以作為討價還價的條件。
以下是五位買家仲介在 Domain 房地產網站上，分享的幾個真實警訊及假警訊，這些往往是他們實地看房時，腦子裡最常浮現的幾大指標。
1-1 真警報：牆壁出現木板修補
庭院的牆面有明顯的修補痕迹。如果你待選名單里的房子有這種情形，請就靠近仔細檢視。
例如這個房子蓋在山坡上，而一邊的鄰居位置比較高、另一邊比較低。那麼你最好全面檢視所有的牆壁，最好也能夠看看周圍的房子
建議：買家最好就此離開。如果仍然有興趣，為了保險起見， 找個專業建築勘查員，對牆壁進行全面檢測為佳。
1-2 假警訊：「聚寶」之家
許多投資人及買家一發現是」聚寶」之家（指房子里到處堆滿物品），便興緻頓失。殊不知，有時它們也能搖身一變成為「最划算的買賣」呢。
兩年前一個投資者在黃金海岸買了一間只有五年屋齡的房子。房子里到處堆滿物品，沒半個人有興趣買它，因為你必須一路側身穿過整個迴廊，而且幾乎無法在任何一間房間里走動。＂
買家以空屋作為交易條件，當所有的物品全數清移之後，整幢房子簡直煥然一新。這件真實案例說明了：別因為堆滿雜物便輕易放棄這個房子，搞不好你將錯過了一間聚寶之家！
2-1真警報：償債基金空空如也
買公寓或者townhouse，為了確保業主法人團體財務健全，最好還是仔細檢視它的償債基金(sinking fund)。償債基金必須到位，以支付未來的維修費用 。
從 2005 年一月起，所有業主法人團體，都被要求提出十年營運計劃書，期能避免一旦發生不可預測的維修工程，業主法人團體卻無力支付突如其來的鉅額費用。
根據新南威爾斯州公平貿易（NSW Fair Trading）之規定，償債基金可以支付下列用途：建築粉刷、圍欄更換、車道整修、公共財產的更新、電梯大幅翻修及其他費用。
2-2 假警訊：高管理費
有些買家一旦發現管理費很高便不想再看了， 對房產交易來說，這點並非壞事。有時這只是暫時現象而已，可能是業主法人團體，正有新成員加入，許多好的方事即將發生也說不定。
管理費究竟多少才算高，大抵取決於投資人本身如何看待──有些大樓建案規畫的公共設施，按照稅賦高低，從游泳池及運動場到影音室及管理員服務都有。這些都將列入建設公司的成本，對想要擁有這些設施的買家來說，有時也是可以妥協的。
3-3真警報：奇怪的銷售紀錄
調閱銷售紀錄，確認房子最後一次賣掉的時間點，無論對投資人或自住買家而言，都是非常重要的一道保護程序。
獲取這份報告有助於快速獲得一些值得參考的資訊。其中一項不可漠視的警訊是，假使有房產在短時間內反覆交易數次，比如2-4年內有多次成交紀錄之類，這個房產很可能有問題。
她提醒買家注意，某個地點的房產在交易市場上滯留時間太長，而且同一間房屋長期以來同時有多位仲介試著把它賣掉，這種現象也視為警訊。
一旦你注意到了這些不尋常的跡象，最好的方式是諮詢房產仲介或你的投資顧問，嘗試發現隱藏在這些問題背後的真正原因。
3-4 假警訊：廣告太差
有時候，一些買家之所以對網上的待售房子沒興趣，有時是因為缺少實景照片，或是對房屋的描述過於簡略，讓人難以具體聯想。事實上，這些房子不應該只因介紹簡略就被放棄。其實這種情況會發生，只不過是因為懶的打廣告或屋主不諳銷售技巧而已。
假使沒有親自實地走一遭，你可能就此錯過了一間夢寐以求的房子，錯過了因為廣告太差、根本沒幾個人和你搶的大好機會呢。
4-1真警報：不良街道訴求
大部分屋況都是能被修補美化的，但有一點無法改變，那就是周邊街道的環境。
如果從地圖上看起來整片密密麻麻， 可以直接開車到現場感受一下。第一印象決定一切。 對投資房產而言，周邊街道缺乏吸引力是一項重大警訊，很多時候你把車停在門口， 便馬上知道答案。
這在當下對房屋影響不大，然而一旦等到持有人真正想要賣房的時候，他們就能具體感受到街道條件對房價的影響力了。
有些難以改變的現況，比如建築物的方位、走向、光源等等，也都必須納入審慎考量之中。
4-2 假警訊：對房子的不良「感覺」
很多買家走進待售房屋時，總試圖尋找一種名為充滿家的「感覺」。但事實是，你的感覺往往對於判斷這是否是筆好交易，真的沒啥幫助。
許多買家錯將這種感覺或情緒，轉化成對房屋本身潛在價值的期待。判斷房屋價值必須立足於正確基點，可以解決的因素不應該成為一項考量。
比如刷上鮮亮色油漆的牆面，或許會讓有些買家受不了，但這只不過是因為裝潢風格過時罷了，不要因此影響響買家的判斷，說不定這正是自己期望的好投資。
希望本文的建議，能協助你找到夢想中的家園！
文：黎澳
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