【繁榮世界】未來5年澳洲不動產市場前景預測（上）

（澳洲生活網訊）根據propertyobserver網站的客座分析師Damian Horton指出，商用地產的銷售額在2015年達到近284億元，其中40%來自海外投資客。

國際省會城市的前10大目的地，悉尼和墨爾本都榜上有名，二者的3%的毛收入，比其他門戶城市都要高。這個情況將持續至2016年。

不動產投資的本質是長期性的，所以跳出短線投資的思維是很重要的。因此，建議的正確作法是，專註於了解市場未來5年的發展，並分析每一個分類的趨勢。

從分析中可看出，寫字樓市場最受國際投資客歡迎，不過其他領域，如酒店、零售業地產、學生宿舍和老年護理的投資熱也漸漸增高。」

然而，綜觀所有不動產市場，租賃的價格一般都反應在最前面。經濟的持續疲軟，意味著短期內房客對房屋的需求相對緩和，然而未來幾年內，隨著非礦業投資帶來的經濟成長，租房需求應該會再次增高。

需求量若強勁增長，在某種程度上，會導致租賃市場緊縮，租金上揚，並進一步穩固房價。這種情況發生的時間點和影響程度，則因市場和地理位置而變化。

未來5年各種不動產類型發展前景

零售業

零售業將呈現穩定，不會有驚人的收入增長，其中的影響因素主要取決於人口數量、商圈輻射範圍和地域之間的競爭力。

由於網路購物盛行，加之澳幣的低利率和激烈的競爭，零售業者仍面臨巨大挑戰。即便如此，消費者支出維持增長狀態，

一般來說，當零售中心空置量增加，將會加大優惠出租條件，從而降低租金提高。

澳洲現在已大步走過最疲弱的時期。現在零售業空地的需求漸增，空置量也會越來越少。

工業地產

工業地產經過之前的發展停滯，目前已逐漸走出陰霾，廣為投資者青睞。整個東部沿海地區主要城市的工業地產需求增強，供給鏈外包及電子商務往來是推高需求的主因。

其中，悉尼位居首要，是15年來，悉尼工業地產需求最強勁的時期，近期增長動力將保持不變，促進非礦業投資的復興。不過，儘管需求量提高，租金仍然持平。

雖然大量的地塊能夠供給開發，這個市場仍然在縮小。規划出的土地很多，但投入使用的卻很少。過度的開發的競爭，持續限制了租金及房價成長。

最主要的問題是，低利率對收益和此後的租金所帶來的影響。穩定的收益情況改善了開發的條件，允許開發商提供獎勵去再出租現有的不動產。結果影響到實際的租金下跌。

如果利率上升，土地開發將被收緊，從而推高實際租金。

酒店

省會城市的酒店，由於迎合商業市場，在前一陣子全球金融危機中受到很大衝擊，特別是發展礦業為主的城市首當其衝。不過，目前衝擊已漸轉成建設熱潮，未來幾年會有一批房地產竣工。如果商業交易是促成需求量增高的主因，則多數城市很可能會供給過剩。某些城市則能藉由大量國內及國外觀光客進駐，而抵銷供需失衡現象。

旅遊地區的酒店很有發展潛力，因為目前數量並不多。若未來需求量增高，會導致入住率緊縮和房間價格上漲。Horton預期未來10年，觀光勝地將會興起房屋翻修和新酒店建設大潮。這將擴大增長相關地區的經濟發展。

（未完待續）