如何找尋下一個地產投資熱點？

（澳洲生活網訊）投資人都希望自己的房產能在短時間內強勁增長，但如何才能辦到呢？這可是要做功課的，多聽聽不同專家的分析，可以幫助我們採取有效的做法。

Property Observer網站的客座專欄作家Craig Turnbull，最近的一篇文章中，談到了尋找投資熱點的方法，可供讀者參考。

他認為理想的投資熱點，應該是已經房價已經快速增長，或者是正準備起飛的地區。不過他表示，「我們不可能每次都配合時機，精準地找到這些投資熱點，因為我們使用的統計數據通常是整理3~6個月前的資料。所以，我們用舊數據分析出來的房產熱點，很可能市場上已開始降溫。」

他提醒投資人，尋找投資熱點時務必要謹慎小心，因為房地產是個長期投資的項目，把錢花在未來沒有顯著經濟成長的地區或城鎮，可不是個好主意。說了這麼多，他要強調的是一個觀點：透過統計數據、審慎觀察，以及適當的保守心態來面對投資，就有機會事先窺得市場的增長波段。

投資前，你應該要了解一些較艱深的數據資料，如資本成長率、租金收益率等因素，同時還要留意較為軟性的因素，如文化、生活型態、舒適度，以及社區意識等。

以下是Turnbull概述每一個因素的重點，告訴投資人理想的投資熱點地區應該要具備的條件。

硬性因素

1.資本增長率

你可以找找看，哪一個城市在過去12個月來(特別是最後一個季度)，市場增長高於全澳平均數。這是為了讓你找到房價正在增長的城市。

然後在你找到的城市中，選出過去12個月和最後一個季度的資本增長率較高的一些地區。

不過，這些數據很可能是過時的，因此，若想趕在增長波段之前投資，你就要再從那些地區中篩選出距離中央商務區(CBD)較遠的地區，它們應該就是下一批即將起飛的投資熱點。

2.租金數據

理想的情況下，租金收益率應高於全澳或城市的平均水平，但其周租金價格

仍然相當實惠，通常少於平均周薪資的30%。

3.房價

此地區的中間房價，應是城市中間房價的20%左右。你要確保所選地區不會偏離這些數據太遠，房價必須能負擔得起。

4.銷售數量

一個地區的銷售數量能反映出市場需求量和買賣活動的情況。你可以盡量找銷售數量高於過去平均值的地區，銷售活動越多，市場情況越好。

5.人口增長情況

一個地區近期和未來的人口增長率高，它就是一個有潛力的熱點投資區。Turnbull認為，「人口越多，住房需求越高」這句話是有道理的。投資人可以尋找截至2015年9月，人口成長高於全澳年平均1.3%的地區。根據澳洲統計局的資料，維州的數據是1.7%，新州1.4%，西澳則是1.3%。

6.經濟情況—你選擇的地區，失業率需低於全澳平均水平，而經濟成長率要高於全澳平均水平。

軟性因素

1.可以眺望或鄰近海岸、河岸及綠地

澳洲人喜歡住在海岸和沙灘地區。離海灘、公共綠地越近的房產，其需求量及房價也相對高。

2.現有或規劃中的基礎設施

無論是在原有或新興社區投資，如果附近有或正在興建基礎設施，例如，中小學校、購物中心、咖啡館、親子遊樂設施、大學和醫療機構等，這些能增加房屋的價值，吸引買家目光。Turnbull回想當年政府公布，將興建連接珀斯和Graham Farmer高速公路的第一條隧道時， 相關城市如Belmont和Kewdale的房價都因此大幅躍升。

3.現有或規劃中的大眾運輸系統

由於澳洲的道路越來越壅塞，因此公車、火車、電車和輕軌列車等大眾運輸系統就顯得特別重要，尤其是新近宣布的重要規劃案，確定會成為投資熱點。

4.社區環境

我們都希望所處社區治安良好，居民和善，周遭環境充滿生氣，具備上述條件的房產便能增加投資價值。低犯罪率、名聲好的學校，以及維護良好的公共空間都是選擇投資地點可考慮的要素。

5.當地文化及生活型態

許多地區會受大眾歡迎，是因為當地生活形態充滿活力，且擁有各色異國風情的餐廳、咖啡館、零售賣場和娛樂設施。不過通常擁有上述設施的地區房價都比較貴，因此你可以先找一些還在起始階段的地區，房價較實惠。

Turnbull表示，尋找投資地點是一個繁雜的過程，不過如果能將上述11個因素列入衡量，那麼你可能已經找到一個或多個即將躍升的熱點。儘管這11個因素並不能立即給你收益，但這些選擇標準將會在長期的房地產投資周期中，給你增加資本收益的機會。

以上是Craig Turnbull的建議，你是否心領神會呢？當然，一家之言還是不夠的，還得多看看不同的觀點再下定論。

文：喬伊