圖：網路圖片
（澳洲生活網訊）想為自己覓得遮風避雨的一片天，除了租賃之外，最普遍的做法是買房自住。當然，還有第3個做法是：買一個房子租出去，然後，再租一個條件相仿的房子來住，也就是「一買二租」(買房，租金，租房)策略。在負扣稅制被誤用的情況下，採行「一買二租」的策略，反而比買房自住更划算。怎麼會這樣呢？domain.com.au網站上刊載了悉尼科技大學Adrian Lee的一篇專論，摘要如下。
兩種買房方式的成本比較
以首次購房者為例，座落在悉尼西內城區的Ashfield，兩居室兩衛生間，房價60萬元。
假設買家有能力負擔20%的定金及期初交易費用（律師費及印花稅等等）。如果採用「一買二租」策略，買家可以房子作為抵押品，借到80%的房貸，每月支付年利率5%的利息（一年2.4萬元）。年維護費6,000元，可扣除折舊費也是6,000元。一間條件相仿的房子，租金每周450元，邊際稅率34.5%。這是採行「一買二租」租所需花費的成本。對比之下，假使直接買房自住的話，成本又是多少呢？
下列圖表清楚點出了兩者之間的差異。
圖1：買房自住的購房成本 圖2：「一買二租」的購房成本
買房自住的購房成本是每年3萬元，「一買二租」策略則是每年2.5653元。相比之下，後者可替買家省下4,347元，換句話說，也就是省下0.72%的房價。
負扣稅的利-降低一般民眾的房價負擔
「一買二租」之所以能夠省下這筆金額，得歸功於負扣稅制發揮的效益。因為利用負扣稅可以將房貸利息、維護費及可扣除折舊費，都列入投資項目中的可扣除額，以減少成本。
透過計算，我們也能得知：負扣稅制所能省下的金額越大，越適合採用「一買二租」策略。買房時，假使擁有下列條件：租金較低、維護費較高、折舊免稅額也較高（比如新興發展區），而且邊際稅率也較高。那麼，投資人就會採用負扣稅。
反過來說，一旦投資收益是正數（也就是租金凈收入高於房屋成本），「一買二租」就不再有利了。這種情況可能發生在：買家選擇還清房貸、租金收入增加，或是維護費及折舊扣除額降低。
當然，在租屋仍是最划算的前提下，儘管擁有自住房是理想目標，但不可否認的，負扣稅制這種「一買二租」的策略，仍不失為一節省成本的有利方案。
負扣稅的誤用-過度借貸的投資方式
但是，負扣稅制度扭曲了住房的決定，這反映在許多方面，上述只是其中一種情況。事實上，高邊際稅率者(即高收入者)才有更大的動機投資多個房產。而負扣稅鼓勵投資者選擇過度借貸的投資方式，比如透過負扣稅制實質上是在避稅，降低投資者的成本。
對比之下，自住房主只買一間房子，他們只會借貸一定的額度。而這正是投資者和自住房主之間的差異。再者，負扣稅制帶來房屋的強勁需求，進而刺激房價上揚。
另一個效應是，越優質的新房，維護費及折舊扣抵越高，對投資者而言也越具吸引力，因為可以提高節稅。而自住房主無法減低這類成本，所以新房對他們而言，比投資者的成本高多了。因此，負扣稅制越早廢除，單純的買房自住就能越快普及。
文：淑娟 蔚華
This post was last modified on 2016年5月29日 09:12
小時候用上海話唱接龍兒歌：「啥個祝——祝英台——啥個台——抬（譚）老三——」那時懵懂，不知譚老三是什麼？只知道老上海話中，人死了叫「譚老三」或者叫「翹辮子」⋯⋯ Read More
韓國新生代歌手兼說唱歌手Lee Young-ji（李泳知）近日因一組紅髮自拍照意外捲入政治爭議。由於發布時機恰逢韓國「6·3地方選舉」投票前敏感時期，她被部分網友質疑借發色與服裝表達政治立場。事件迅速發酵後，李泳知在24小時內刪除相關內容、染回黑髮，並公開發佈道歉聲明。 據了解，事件起源於5月底李泳知在社交媒體上傳的一組照片。 照片中，她以全新紅髮造型亮相，同時身穿紅色服裝，並搭配歌曲《REDRED》作為背景音樂，配文寫道：「發色好看吧？」 原本只是一次普通的造型分享，卻因為發布時間處於韓國地方選舉事前投票階段而引發爭議。 在韓國政治文化中，顏色長期具有高度政治象徵意義。紅色與藍色通常會被聯想到不同政治陣營，因此在選舉期間，公眾人物的服裝顏色、手勢甚至數字選擇都可能被放大檢視。 部分網友認為，紅髮、紅衣以及歌曲名稱同時出現，形成了明顯的「紅色元素疊加」，質疑李泳知在敏感時期未能保持政治中立。 事實上，類似事件過去也曾發生。韓國社會對於藝人在選舉期間的言行向來相當嚴格，此前不少藝人都曾因為穿著特定顏色服飾或發布容易引發聯想的照片而陷入爭議。 面對輿論持續升溫，李泳知迅速採取行動。 首先刪除所有相關動態，其次在極短時間內將紅髮重新染回黑色。隨後，她於5月31日通過韓文及英文雙語聲明公開道歉。 聲明中，李泳知承認自己的行為「考慮不周」，表示自己明知當前正處於重要時期，卻因為太想儘快與粉絲分享新造型而忽略了外界可能產生的聯想。 她特彆強調，不會以「不懂政治」或「沒有意識到」為理由為自己開脫。 李泳知寫道，自己對於引發爭議感到抱歉，也認識到公眾人物在特殊時期需要承擔更高的社會責任，未來會更加謹慎地學習和思考。 事件曝光後，韓國網路輿論出現不同聲音。 支持者認為，單純的發色與服裝被賦予政治含義，本身反映出韓國選舉文化對於符號的高度敏感；批評者則認為，作為擁有巨大影響力的公眾人物，在選舉期間理應更加註意可能引發誤解的表達方式。… Read More
6月1日，超模奚夢瑤與「賭王」何鴻燊之子何猷君在法國著名地標Mont-Saint-Michel（聖米歇爾山）舉辦婚禮。距離兩人2019年登記結婚已過去7年，這場以「承諾如約而至」為主題的補辦婚禮，憑藉童話般場景、頂級珠寶與諸多細節設計迅速成為全網熱議焦點。 婚禮舉辦地選在法國世界文化遺產聖米歇爾山城堡區域，現場以大量粉色鬱金香打造夢幻氛圍。最受關注的是，婚禮中特意復刻了2019年求婚時著名的「馬里奧救公主」主題元素。當年何猷君以電子遊戲《超級馬里奧》為靈感向奚夢瑤求婚，而此次婚禮伴手禮中也加入了相關手辦設計，形成首尾呼應。 不少賓客還發現，請柬署名採用「奚夢瑤與何猷君」的順序，將新娘名字放在前面，被外界解讀為對女方的尊重與重視。 此外，婚禮現場香檳塔高度也按照奚夢瑤178厘米身高特別定製，許多細節都圍繞新娘展開設計。 作為國際超模，奚夢瑤當天的造型備受關注。珠寶方面，她佩戴來自Graff（格拉夫）的鑽石套裝，總鑽石重量超過100克拉，包括約30克拉鑽石耳環、66克拉鑽石手鏈以及7.1克拉婚戒，整體價值引發外界廣泛討論。 歡迎晚宴上，她身穿Dior 2026春夏系列冰藍色紗裙；婚禮主紗則由品牌創意團隊量身定製，製作耗時超過600小時。婚紗背部羽翼造型採用特殊結構支撐，營造出如童話公主般的視覺效果。 婚禮攝影則邀請知名婚禮攝影師Jose Villa（何塞·維拉）掌鏡。Jose Villa曾拍攝過多場國際名人婚禮，包括美國歌手Justin Bieber（賈斯汀·比伯）的婚禮作品。 婚禮現場最溫馨的一幕來自兩個孩子。6歲的兒子何廣燊與4歲的女兒Romee共同擔任花童，陪伴父母完成儀式。 到場賓客同樣備受關注。自由式滑雪奧運冠軍Eileen Gu（谷愛凌）身穿Alexander McQueen（亞歷山大·麥昆）黑色禮服現身，並公開稱讚奚夢瑤是「最美的新娘」。歌手王嘉爾則以伴郎身份低調出席，成為現場關注焦點之一。… Read More
大陸綜藝《這是我的西遊2》近日因多起安全問題陷入輿論風暴。從後期合成安全帶畫面，到高空項目設備故障，節目組的安全管理能力受到廣泛質疑。 其中最先引發關注的是「P圖安全帶」事件。在5月29日播出的節目中，不少觀眾發現嘉賓乘車鏡頭中的安全帶疑似通過後期技術添加，畫面存在顏色不自然、貼合度不足等情況。隨後，相關話題持續發酵，公安部交通管理局也發文提醒，強調安全規範不能流於形式。 另一項爭議則涉及藝人宋亞軒參與錄製的高空軌道車項目。網傳現場因連接裝置未完全固定，導致其所乘軌道車與前車脫離，在下坡路段獨立滑行。面對突髮狀況，宋亞軒及時採取制動措施，最終避免發生更嚴重後果。 事件曝光後，部分觀眾質疑節目組未充分檢查設備安全，並認為節目播出版本對事故原因的呈現存在爭議，引發關於剪輯處理方式的討論。 隨後，宋亞軒官方後援會發布聲明稱，已收到節目組私下致歉，但對相關解釋及處理態度表示不認可，並宣布暫停與節目相關的宣傳配合工作。 Read More
「培根」這個名字，是英文Bacon的音譯，說白了，就是腌制、熏制後的豬肉。悠久的西餐文化里，它幾乎是烤盤上的明星。肉片薄如蟬翼，肥瘦分明，還未入口，那淡淡的煙熏香味已然勾起人無窮食慾。 Read More
