圖片來源：網路
（澳洲生活網訊）我發表在5月28日看中國《看地產》第五版《金牌專欄》的文章。建議因貸款問題甩賣settle前期房的苦主們為了保護自己利益，盡量不要簽獨家代理協定exclusive agreement（而settle 後相反，建議只用獨家代理），只簽open sales agreement。
不少讀者來電諮詢：不理解為啥賣期房用Open Sales效果更佳，而settle後卻不宜多家代理？而只能用獨家代理才對房東最有利? 是不是多找幾個代理放盤更有利？
要回答這個問題，首先要清楚是站在誰的利益角度來看這個問題。
如果是站在仲介立場，任何時候都是獨家代理最有利，而且作為仲介都希望客戶只簽獨家代理合同，否則難以保證全力以赴地開展銷售工作。作為仲介的要求是無可厚非的，而且大部分仲介都是專業水準較高的，並確實會為客戶全力以赴去推銷受託的房產。
正常狀態下是很少有人在樓花階段轉賣的，但房貸危機令樓花轉賣空前活躍，因此到底簽不簽獨家代理合同成為不少被套「准房東」的心結。他們既怕不簽獨家難以令仲介全力以赴，又擔心簽了獨家後被綁定了失去了更多的機會。
第二點要理解樓花的特點，它之所以被稱謂為off the plan，賣的只是圖紙，銷售成功往往靠的是開發商的實力與品牌，銷售人員的個人人脈與人品美譽度，買家敢買看不見摸不著的樓花憑的是信任與對未來的信心。 房貸危機中不得不賣的准業主是因為settle時間日益逼近，他們處與矛盾心態，既擔心丟掉10%訂金， 又不捨得降價太多銷售，最常見的期盼是保本，希望將已交的印花稅與律師費，仲介傭金成本等轉嫁給新買家。 但問題是受災者眾，當市場上大量湧現求售樓花時，能否在settle前保本賣出實在令人難以確立信心。
另外獨家代理合同有一條自然形成的、保護容易被甩的仲介合法權益的條款，那就是一旦簽訂獨家代理合同後，即使准房東通過其他仲介甚至是自己的親戚朋友接手了該樓盤，也得全額支付原仲介傭金。本來這個條款也是十分合理的，但在settle之日仍不能順利賣出時將喪失全部訂金的壓力之下，對準業主的利益保障是很被動的，要不大出血遷就買家，要不等待被吃訂金的settle之日的到來。
其他仲介因喪失合理補償的機會也難以為同一房源大舉投入時間精力推銷。而且新買家也需要時間辦理貸款及籌款事宜，因此settle前樓花簽訂獨家合同對準房東風險很大，收效則不見得與承擔的風險成正比。 從慣例上，沒能準時settle的准房東丟掉訂金後並非就完事了，還有被開發商追索其他損失的可能性， 例如重新拍賣產生的差價損失與仲介費成本等。 當然，由於跨國官司成本較高，實踐上對金額不太大的損失，開發商也不一定會追討，但對準房東來說畢竟是處於被動的境地。而Open Sales Agreement則可多找幾家仲介推銷同一樓盤，准房東只要採取公平的態度對待仲介即可，例如提供同樣的素材，價格統一，以先收取訂金者為優先等，誰成功賣出則傭金歸誰。
而settle後，由於已是看得到摸得著的現房，則應選擇一家最專業、服務最好的仲介作為獨家代理，才能最大限度地確保准房東的最高利益。如果用二家或者多家仲介，反而會損毀房東的最佳利益，甚至價格越賣越低。很多人誤以為多找幾家仲介可以多找來些客戶，其實是認識上的誤區。
市場上只有一個最高出價者，同一個真正的買家必然利用多個仲介的競爭心理千方百計去壓價並壓縮仲介費。而兩家或多家很好的仲介，他們面對同一買家的詢盤與壓價時，為了爭取與同一買家成交時，作為仲介還能怎麼做呢？ 那些最為房東著想的仲介必然只會失去訂單，而得到訂單的仲介不可能是最真能幫助房東的那位。部分房東認識上存在誤區，只想多幾個地方放盤、盡量多找客戶，卻不願意為多家付出勞動的仲介支付合理報酬，只按行規付成交的那一個仲介，最後必然以損毀自身利益，低價成交甚至不歡而散作結。只有房東確保了仲介的利益才能實現自己利益最大化。取得獨家代理合同的仲介必然只會將房子力圖以最高價賣出，而非幫助新買家壓房東的價爭取先於其他擁有同一房源的仲介成交。
那些懷著「反正不成交不收費就多放幾家無妨」的房東，結果不可能會比獨家代理更好。
這次房貸危機中有些申請人期盼多點機會就利用多家Broker同時遞多家銀行，不成交確實是免費的，只恐怕最後連交費的機會都喪失了。
市場不好時，評估公司的作用是充當銀行的馬前卒，用更低的估值去保護銀行。不必太在意銀行估值，只要時間足夠長，現實中的成交價比估值高出5%一10%是不少見的。銀行為了自我保護估值偏低也是合理的，銀行評估價不等於是市場價的真實反映。 如果有信心現房價賣出後的損失低於10%＋印花稅的話。可用國內的抵押貸款資金救急。目前大陸房屋抵押貸款利率6%左右不算太貴。可作為在澳洲貸不到款時全款settle的救急方案之一。
溫馨提示：維洲(墨爾本)7月1日對外國人增加4%印花稅至7%。合同必須趕快在七月一日前交換掉才能避免損失。作為民選政府已經醒悟全球宜居城市的內在價值。搶購海外資產進行全球資產配置的做法越來越盛行。被搶購的澳洲房產資源將如同奶粉資源一樣受到一定程度的保護。沒有選票的海外人士只能靠自救了，歡迎加入澳洲房貸危機自救互助平台。
歡迎諮詢：Steven Lee 0405394437
電郵：goodleeco@163.com 微信：goodleeco
請掃二維碼，獲更多專業資訊
一轉眼，我們和墨爾本結緣十年了。女兒先是在悉尼讀大學，碩士畢業後申請拿到綠卡，接著回上海工作了三四年，之後決定返回澳洲。那時我剛退休，我們全家從中國上海來到澳大利亞墨爾本。買的一套公寓房坐落於里士滿區。 Read More
今年七月，正值澳洲《看中國》報創刊二十周年。為感謝二十年來澳洲各地讀者的厚愛與支持，本報特舉辦「我愛澳洲」徵文活動。本次徵文共收到來自悉尼、墨爾本及布里斯本等地近六十餘篇投稿，題材豐富，風格多元，可謂篇篇用心之作。 Read More
無論是裝修還是建房，總會在事後回頭時出現一些「早知道就好了」的瞬間。但很多時候，真正的錯誤只有在塵埃落定之後才會被看清。《House & Garden》雜誌邀請讀者分享他們最想重來一次的裝修遺憾，這些回答從常見問題到高成本失誤都有涉及。從預算嚴重超支，到施工順序錯誤，這些真實發生過的裝修教訓，都是在開始新項目之前非常值得參考的經驗。 1、天窗位置設計不當 有些問題往往在為時已晚時才會被注意到，其中天窗的具體朝向對室內採光影響巨大。一位讀者最大的遺憾是：「把天窗裝在了屋頂南側，而不是北側。」在澳大利亞，北向天窗全年能獲得最充足的自然光，使冬季室內更溫暖、整體更明亮且持續時間更長；相比之下，南向天窗多為散射光，採光強度明顯較弱。因此，在規劃天窗時，不僅要考慮安裝在哪個房間，更要考慮屋頂朝向。 2、在有歷史保護限制的房產中翻修 購買或修復受歷史保護條例約束的房產，看似充滿挑戰與趣味，但實際操作往往更為複雜。一位讀者表示，最不後悔的決定就是不再選擇類似項目。歷史保護房產在外立面、材料使用及改造範圍上都有嚴格限制，尤其是臨街立面，通常需要更昂貴的材料與專業施工團隊。同時，審批流程冗長，即使是小幅改動也可能需要詳細設計與多輪審核。在保留歷史風貌的同時，也必須充分評估時間與成本約束。 3、土地空間利用不合理 許多人在城市中面臨的是空間不足的問題，但「土地過大卻沒有合理利用」同樣會帶來困擾。一位擁有超過1000平方米地塊的讀者表示，他後悔在設計初期沒有更合理地規劃建築位置。「如果再建一次，我會讓建築師更充分利用可建區域，」他表示，「現在花園雖然漂亮，但整個地塊幾乎被平均分成前院、房屋和後院三部分。」規劃不當的建築佔地，會造成大量空間閑置，同時也可能限制未來增加泳池或獨立小屋等擴展功能的可能性。 4、未持續跟進施工細節 許多裝修者共同的遺憾之一，是過度信任施工團隊，默認所有工作都會完全按最初溝通執行。但在施工過程中，一旦出現變化或問題，細節往往會在不知不覺中被調整或忽略。不少讀者強調，必須持續跟進工程進度，不能默認一切都會完美完成。「一定要反覆檢查施工質量，」一位讀者提醒，「並清晰溝通你真正想要的結果。」 5、把花園放到最後才做 另一個常見遺憾是低估了園林景觀成熟所需的時間。一位讀者建議：「應該先種樹和完成主要花園框架，再開始室內施工。」很多將園林放在最後階段的人都後悔沒有儘早種植，因為植物需要時間成長與成形。「等室內完工時，花園其實才剛剛開始建立。」成熟的庭院需要時間積累，而不是最後一步的附加工程。 6、試圖獨自完成所有工作 DIY也是常見的後悔來源。為了節省成本或加快進度，許多人在過程中承擔過多工作，最終導致壓力增加甚至延誤整體工期。不少人表示，如果重新開始，他們會更早引入建築師或專業人員，以避免後期返工與不必要的成本浪費。「我會一開始就請建築師按我的想法設計房子，」一位讀者說。… Read More
2006年7月，《看中國》周報在澳洲創刊。從最初的一份社區小報，到今天成為發行量居首、服務廣大華人社區的大型媒體平台，我們始終秉持獨立、真實、客觀的理念，記錄時代變遷，關注社區發展，傳遞自由資訊，見證無數讀者在澳洲這片土地上追逐夢想、安居樂業的歷程。 Read More
當城市被冷空氣籠罩，人們放慢腳步，展覽便成為最好的周末去處。今年冬季，墨爾本迎來一系列重量級藝術展覽，從國際攝影大師、現代藝術經典，到原住民創作、時尚設計與當代裝置藝術，無論是藝術迷，還是想尋找周末靈感的人，都能在這個冬天找到值得駐足的一站。 以下精選九場今冬最值得關注的展覽，為你的冬日行程增添一份藝術氣息。 Are You Lonely Tonight? I'm So Lonesome I Could Cry 孤獨，正在成為現代生活中越來越普遍的情緒體驗。社交媒體時代的信息過載、居家辦公模式，以及人與人之間關係的變化，讓「孤獨感」成為當代社會無法迴避的話題。 澳洲當代藝術中心（ACCA）推出群展《Are You… Read More