樓花風險與新州日落條款修正法案

（澳洲生活網訊）當前的房貸危機令不少人談樓花色變，可是近日的DARLING HARBOUR名盤Darling Square收宮之作的開盤銷售實況卻令親臨現場者見證了樓花銷售的火爆！一次性購買2套3套的大有人在，甚至還有購買5套的。一方面市場充斥著各種負面信息，另一方面又有一批投資者反而加大押注，爭相往『火坑』里跳。

狂風暴雨恰恰成為房屋品質的試金石，危機也是行業重新洗牌的過程，給財富再分配創造了新的機緣。 只要沒有超越自己的承受能力，大選前反而是雪中送炭，搜尋貸款困難又臨近settle的優質專案的投資良機。

樓花的風險，在不同的群體中產生了不同的解讀，也終將導致迥異的投資結果。 筆者之前已分析過樓花的各種風險，目前最大的風險已轉化為投資者貸款能力與支付能力不足的風險及貸款政策鬆緊度不確定性的風險， 其對投資盈虧的影響度已超越了過往常見的其他風險。銀行的放貸政策內外有別，只要做好風險評估與控制，目前的樓花市場蘊含著不比市場火爆時更小的商機。

此文著重介紹已由主要風險下降為次要風險的樓花不交割風險，消費者權益能獲得更有效的保護，歸功於「Sunset條款（落日條款）」修正法案的艱難誕生。

在澳洲做房產開發商實在不容易，這次房貸危機讓開發商恐慌如驚弓之鳥，已經組團向政府及銀行界發出聲音力圖施壓減少買家因無法settle對自身的衝擊，不少外銷比例過大的外來開發商更面臨難以獲得貸款及買家放棄settle比例過大而不得不退出市場的困擾，開發商與投資者一樣要承擔政策性風險。新州Sunset條款修正法案無疑更加提高了行業門檻。雖敗猶榮的WOLLI CREEK等地專案的受害業主們的維權行動無疑為修正案的產生與獲得通過作出了程度不同的貢獻。

根據新規，開發商不可以單方面或自動取消購房合同。開發商在行使日落條款取消合同前必須徵得購房者同意，需要給買方28天的書面通知，清楚寫明工程延期和撤銷合同的原因。說明為什麼不能在日落時間之前完工。開發商要取得買家書面同意書後才可以撤銷合同；如果業主不同意，開發商必須向最高法院提出申請，就終結合同給出正當理由，要從新州高等法院拿到一個準許令才能取消合同。

新州最高法院在決定開發商是否能撤銷合同時，會考慮以下幾點因素：合同條款；開發商是否存有不合理或惡意的動機；開發商工程延期的原因；房價是否有所增長；其它法院覺得應該考量的因素。新法令自2015年11月2日生效。2015年11月之前的期房合同通常規定，開發商在一些因素影響下，如自然災害，經濟動蕩等，引致不能夠在Sunset Date之前交房，開發商有權利單方面取消合同, 或在日落時間後合同自動取消。

在火熱的地產市場中，日落條款會被一些不良開發商利用，可能先以低價銷售達標獲取銀行貸款，然後故意拖延交房時間，啟動日落條款，目的是退出合同，以更高的價格重新出售房產。原買家儘管不損失訂金，但錯失資本增值機會。

新法令將打擊部分無良開發商利用日落條款取消購房合同，損害期房買家利益的行為，意圖在該日期（2015年11月2日）後撤銷合同的開發商都必須遵守以上法令，這樣就為期房購買者提供了切實的安全保障。

樓花固然有風險，但風險可以通過各種方法控制到盡量低．

溫馨提示：維洲(墨爾本)7月1日對外國人增加4％印花稅至7％。合同必須趕快在七月一日前交換掉才能避免損失。歡迎加入澳洲房貸危機互助平台。

作者：金牌地產李聞新Steven Lee

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