澳洲物業「租金收益」與「資本增值」哪個更重要？（上）

（澳洲生活網訊）

導讀

對於投資者來講，想要獲得收益無非兩種，一種是資本增值，另一種就是租金收益。今天澳紐與您分享關於資本增值與租金收益的小知識。

什麼是租金收益？

租金收益率就是 ROI ( Return on Investment) or Rental Yield，也就是指租金回報率。它是指租房獲得租金與房屋價錢的比值。租金回報率可用以衡量房產的投資收益情況，可以真實反映市場的真實需求。

租金回報率較高的房產通常是正扣稅的投資性房地產（也就是說，租金收入高於成本總和，一般來說是公寓），這意味著投資本身是在為自己房產支付成本，這也意味著房產在產生現金儲備，這些現金儲備可用於償還貸款或其他用途。不利的一面是，在房產出售時，資本增值收益很可能會比擁有強勁資本增長的房產低。

如果投資者選擇高租金回報率策略，一般能產生正現金流，從而幫助保護投資者免受利率衝擊，同時顯著減少持續現金投入的潛在需求。該投資策略的風險較低，因此，正常情況下總體收益（由於資本增長率較低）不如資金回報高。此外，如果評估下來的總收入大於可扣稅的支出（包括減值），就可能需要繳稅，因此投資者可獲得的現金流就會減少。

對於高資本增長房產，租金回報率一般在4-6%之間。

墨大研究：租金收益率是房產風向標

最近，墨爾本大學的一項研究表明，如果房地產市場由租金收益率合理評估，那潛在的房地產泡沫有可能避免。為了洞察租金收益率的表現，該項研究比較了住宅價值和租金。結果指出，租金收益率可以成為買家、賣家、投資者和租戶做出明智選擇的一個指標。

負責該項研究的Gideon Aschwanden博士表示，租金收益率是租賃和住房成本的一個關鍵驅動因素，是「房地產泡沫的關鍵指標」。「我們最近針對物業銷售及租金回報率的一項分析將會讓投資者更好地了解位置資訊，說明他們更安全地投資。」研究者們還補充稱，租金收益率需要放在房地產市場中作為整體考慮。

該項研究表明，目前，悉尼和墨爾本對出租物業的需求很大，因此租賃市場發展強勁，增長的新屋數量並沒有導致供大於求，墨爾本大學的研究表明，目前租金增長率仍然在上升，因此房產泡沫存在可能性並不高，當地投資者市場在這個階段是可持續的。