（澳洲生活網訊）導讀 ：被評為世界第一類「高度透明」的澳洲房地產市場目前有一個顯著的現象：房價基本完全透明受控，利潤率有明確的法定範圍，有大量的可操作性具體經驗值得國內借鑒。與成熟的澳洲房地產市場相比，中國目前的房地產市場還是嬰兒期，澳洲房地產市場也曾經經歷過同樣的階段，其中主要的經驗是建立合理的利益制衡機制，保證房地產價格和利潤的各個環節透明。

1、首先是澳洲房產開發商利益獨立，避免形成利益統一體

銀行利益真正獨立，獨立承擔市場風險，保證其在提供澳洲房產開發商開發貸款和澳洲房產購房按揭貸款時，能夠客觀地評估房產價值和市場風險，避免金融風險和過度投資；澳洲房產施工單位完全脫離澳洲房產開發商，強制實行透明公開的施工招標政策，使其利益存在實質對立的一面，促使開發商主動關注實際工程質量和工程成本，項目建築成本透明化；土地交易價格市場化，政府相關部門對各種需要審批的信息獨立承擔審批責任，相關流程同步公開，開發商嚴格按照通過審批的方案施工，最終審批文件納入業主購房合同，接受公共監督。澳洲房產施工過程受《建築法》制約，定期有建築委員會檢查並通告相關信息。

2、提高門檻限制澳大利亞房地產企業開發規模

悉尼的一家澳洲房地產發展商，一年大約開發了200套澳洲房產，但這樣的開發規模已經是澳大利亞的巨型房產開發商，儘管澳洲土地廣闊，新移民使得需求旺盛，房價每七年翻一翻，一般中型房產開發商每年只開發70-80套房，不允許投機圈地。澳洲大型房產開發商數量非常少，政府對準入企業的資金實力和公眾信用狀況有嚴格要求，在業主收房之前，開發商是無法真正拿到購房款的，使得一般企業難以進入這個行業，而進入行業的企業一般也沒有資金實力大量開發。

3、多方參與澳洲房價制定，確保澳洲房產價格公平合理

澳洲的房產在國內銷售的項目由銀行提供很高的按揭，其中只需要業主提供四項簡單的證件：身份證、護照、駕照、國際信用卡，原因在於銀行對項目的實際價值有信心，不擔心業主不還款。每個澳洲房產樓盤的價格都經過銀行和其他專業評估機構的評估，能夠評估的因素全部公開量化，類似國內物價局和消協的政府單位參與房產定價，開發商的利潤在一定的範圍內，政府部門對當地區域房價有長期的統計分析和走勢圖表，公眾可以完全獲取。整個房價和利潤基本是完全透明的，澳洲房產開發商隨便要價根本是不可能的。

4、購買澳大利亞房地產房款首付款獨立信託帳戶管理

據介紹，購買澳洲房產的業主在收房前需要支付大約10%的首期，這筆費用相當於國內的首付，但不交給澳洲房產開發商，而是交給律師存入獨立信託帳戶，該帳戶信息受到澳洲律師協會的透明監督，業主收房前開發商不能動用。

5、澳洲房地產購買強制律師指導購房制度

在購房過程雙方都需要律師，這一規定是強制性的，澳洲的購房合同目前厚達200-500頁，涉及到多方面專業知識，一般業主或銷售人員是無法完全掌握的，雙方必須有律師，即使沒有合同的因素，通過律師買樓也是強制的，使得業主不必擔心合同信息不透明。

6、澳洲房產交易強制通過中介交易(澳洲房產中介)

澳洲房產中二手交易佔主流，交易信息通過聯網實現共享，由於房價透明，政府規定租房的利潤只能在當時價值5-6%的利潤來收取房租，儘管投資者眾多，但也只能通過長線投資才能獲利。澳洲二手房價中介能夠說了算，定價需出具銀行的最新權威評估和歷史價格變化。業主可以選定其他單位評估，但由於評估獨立保證了科學性，多數結果相差無幾。

7、充分的澳洲房產所在社區信息告知

據介紹，在每個澳洲房產業主數百頁的購房合同中，其內容不限於單個業主套內，而是針對整個社區來簽約，只是將業主自己的房子特別標示出來，這與國內有顯著區別。整個小區原始審批的設計圖紙是合同的一部分，每個樓層，每個戶型的實際情況都必須提供，小區的環保、水、電、煤氣等各項要素都有政府批文證實合格合法，所在土地的歷史變遷，歷史上所有的地契、房契和權屬轉移過程，開發商是否負債等資料一應俱全，都有政府證明其完全合法的正式文件。

8、限制過度境外注資和投資澳大利亞房地產

據介紹，澳洲也曾經經歷過市場過熱導致動蕩，主要是大量日本資金湧入黃金海岸區域開發，大量開發，然後突然從房地產領域撤資。目前澳洲限制外資進入房地產，不允許外籍人士購買二手房，開發商只有項目的50%能夠外銷。這些信息受到嚴格監控。

9、嚴格澳洲房地產行業信用自律

在目前澳洲的開發商、中介、律師、建築工程等與置業相關行業都有行業協會制約和維護合法利益，澳洲房產業主投訴可以使一個公司很快因失去信用而倒閉，由於信息透明共享，澳洲房產中介寧願放棄業務也不會欺騙，澳洲房產開發商寧願支付高額延期違約金也不敢將不合格房產交給業主。

供稿：澳紐房產投資

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