是時候聊聊自管養老金了，買房投資靠它了

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（澳洲生活網訊）在澳洲，房產依然是投資的上上選擇。澳洲比不上國內那樣充滿機遇，規則既定，投資的路子也相對窄了許多。和股票這種每天玩心跳的刺激場面比起來，房產的回報來的更加放心，而且你擁有的也是實實在在，看得見摸得著的資產。

有些人收入不算高，聽到「房產投資」四個字就打怵，更何況悉尼的房價已經居高不下，稍微中意點的房子也起碼要70多萬，就算我有這個心，我上哪去湊這個錢呢？

其實我們會計事務所中有太多客戶的手下動輒便是三四套、甚至是四五套房，而他們之中的有些人也同你我一樣，靠著有限的固定工資過日子。不妨想一下賭場，賭場里有人一擲千金，但更多的人是拿著10元、20元的籌碼玩的不亦樂乎。投資房產也是一樣，土豪有土豪的專屬玩法，收入有限的人也可以上得檯面。房產這一行當，只有投資，無非大小，關鍵在於方式，方法，以及策略。

利用自管養老金（SMSF）進行買房投資是一個非常實在的方法，比起將投資房放在自己名下，前者的操作流程要更加複雜，但在稅務方面也有很多好處，比如房產出售之後增值部分只需要交10%的增值稅等，我們會在文章的最後作說明。

自管養老金（SMSF）的買房投資中最為關鍵的一點便是貸款:我們在SMSF中準備一部分資金支付首期，其餘的部分向銀行貸款，或者向相關人員（比如自己或者父母）借款。要實現這一目的，我們就需要建立一個信託基金（Custody Trust，或Bare Trust），由信託基金「出面」向銀行（或其他相關人員）完成借貸。更簡單的說，信託基金就像是一個公司，是一個獨立法人；SMSF是受惠方，而我們作為信託基金的成員，就像公司的經理，為我們的股東—也就是SMSF帶來利益。

基於這樣的關係，在還清貸款之前，房產的擁有權歸信託基金所有，並交予銀行作為貸款的抵押。一旦出現諸如無法償還貸款等情況，銀行的追索觸角無法伸向你我。因此，自管養老金買房投資一項很大的優點便是實現了對個人資產的保護。

也正因為如此，銀行在為信託基金做貸款的時候，會降低貸款/房價的比例，其結果就是對比個人，信託基金能夠申請到的貸款數額會降低，而貸款利率會更高。

有人可能會產生疑問：既然如此，為什麼不直接以個人的名義買房？反而還要兜一個大圈子，用自管養老金作投資呢？

這是因為，自管養老金作為養老金的一種，在稅務上有很多的優勢。