賣房時，為何會有5種不同的估價？

（澳洲生活網訊）您在出售房產的過程中是否想過，為什麼同一個房產會有5個不同的估價金額？您自己的估價數字、仲介估價是另一個數字、貸款機構衡量的價格又是另一個數字，最後售出的價格還是不同的數字，有點令人摸不著頭緒。

相同的房產怎麼會有那麼多的價格？我們如何判斷哪一個金額是正確的？資深專欄作家Caroline James在realestate.com.au網站上分享了她的看法，她以Smith夫婦的假想房產為例，試著釐清困惑人們的房價問題。

有關5種價格的故事

Smith夫婦在城市裡擁有一個房子，但他們很想搬到海邊生活，於是考慮在海岸附近買房。他們跟銀行聯絡，安排現有房產做再融資貸款，以便套現出來，支付下一套房產的定金。

在現有房產進入市場拍賣前，他們還打給了當地的房地產仲介，請求估價。後來這個房屋在拍賣會上售出了。與此同時，他們收到了地方議會寄來的「繳稅通知單」，要求他們在離開居住地之前務必繳納。

Smith太太在整理舊家物品準備搬家時才了解到，她的房屋有5種不同的定價，包括她個人評估的實際價格在內。她想知道她是否用錯誤的價格出售了房產。

為什麼會有不同的定價呢？

1.銀行估價（50萬元）

如果您的房屋要或將要做抵押貸款，銀行就必須衡量房屋的價值。它要了解您的房屋價值是否提供充足的保障，這樣銀行才能放心的給您提供貸款。萬一日後您無法償還貸款時，銀行就會出售您的房產來抵繳您的欠款。

因此，銀行的估價會比較保守，通常比市場上同等房屋的售價要低10%~20%。在Smith夫婦的案例中，銀行評估他們的房屋後，決定將價格訂在50萬元。

2.房產仲介的估價（55萬～60萬元）

房地產仲介大多是依照市場價格來評估您的房價，您可以依此判斷應該請誰來協助賣房。

通常仲介會先檢查您的房產的狀況，並比較當地郊區或城鎮同類房屋的銷售金額，然後仲介會估算出房產的銷售價格（如「多少錢～多少錢之間」，或「多少錢起」等等）。在公布售價之前，這些估價對您是很有幫助的。

Smith夫婦的房產是距離當地小學1公里內的3居室住房，仲介檢查他們的房屋後，再與目前市場比價，發現目前市場對這樣的房產需求量很大，於是將售價估在55～60萬元之間。

3.售價（63萬元）

不管房屋是通過私人銷售或拍賣會出售，買家和賣家談妥價格後，簽下合同當日的價格就具有法律約束力。

我們假想拍賣會當天有8位極感興趣的買家，拍賣會一啟動，他們就積極喊價，金額很快就超過了房地產仲介估的價格。最終，Smith夫婦成功在拍賣會上以63萬元售出房屋。

4.地方議會估價

每年房地產所有人會收到市政稅通知單，單據上有：物業總價 (CIV)、地價(Site Value)、年凈值 (NAV) 和總租值 (GRV)等欄目。

這些數字是使用不同的方法計算出來的，包括可比銷售數字，以及各州的總估價師辦公室(Valuer-General Offices)每年提供的兩次數據。地方議會、水利局和消防局都會運用這些數據，以計算房主使用公共設施和服務所需支付的費用。

以Smith夫婦的稅務通知單來看，他們房屋需繳納的物業總價（CIV，土地價值及任何增加的資本，如房屋）是48萬元，地價(Site Value，不包括建物)是28萬元。

5.屋主的估價(51~56萬元)

當要賣房時，每個屋主的心中都會開出一個「理想價格」，同時也會訂出一個自己能接受的最低價格。通常這兩種價位都是屋主根據房屋的地理位置、外觀和特性訂的，但有時候屋主的預期價格會受到情緒影響。

決定賣房時，Smith夫婦面對自己心愛的房產，真的不知該如何訂出價格。他們研究了鄰近地區的售價數據後，得知過去12個月里，這地區的三居室房屋中間售價是51萬元。

Smith太太認為房屋售價應該要與中間房價數據相近，但Smith先生覺得，由於他們去年新建了一座游泳池，因此售價至少要再增加5萬元。

編譯：喬伊 蔚華